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Aktuelle Beiträge aus unserer Kanzlei:

Eigenbedarfkündigung auch durch Gesellschaft zulässig

19.12.2016

BGH klärt Fragen bei Eigenbedarfskündigungen im Wohnraummietrecht

Rechtsanwalt Freiburg Heiko Melcher(von RA Heiko Melcher) In einem Urteil vom 21.12.2016 hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Zulässigkeit von Eigenbedarfskündigungen durch eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts bestätigt und  seine Rechtsprechung zur Anbietpflicht eines Vermieter geändert. In der Pressemitteilung Nr. 225/2016 des Gerichts heißt es dazu:

Sachverhalt:

Die Beklagten haben im Jahr 1985 vom Rechtsvorgänger der Klägerin eine 5-Zimmer-Wohnung in München gemietet; die Miete für die 166 qm große Wohnung beläuft sich inzwischen auf 1.374,52 € monatlich.

Die Klägerin ist eine im Jahr 1991 gegründete, aus vier Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die das Anwesen, in dem die streitige Wohnung liegt, im Gründungsjahr erworben hat. Nach dem Gesellschaftsvertrag besteht der Zweck der Gesellschaft in der "Instandsetzung, Modernisierung und dem Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum". Im Jahr 1994 begann die Klägerin mit der Sanierung des Anwesens und der Aufteilung der Wohnungen, wobei einige inzwischen verkauft wurden. Die Wohnung der Beklagten ist die letzte Wohnung, die noch nicht saniert ist.

Im September 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis und begründete dies mit Eigenbedarf der Tochter eines der Gesellschafter. Die Beklagten sind der Kündigung entgegengetreten.

Bisheriger Prozessverlauf:

Das Amtsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der streitigen Wohnung abgewiesen. Auf Grundlage der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei die Kündigung der Klägerin wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, weil die Klägerin treuwidrig versäumt habe, den Beklagten eine seit April 2014 leerstehende 76 qm große 2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss anzubieten.

Auch die Berufung der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben. Das Berufungsgericht hat allerdings - unter bewusster Abweichung von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs - die Auffassung vertreten, mit Rücksicht auf den unter anderem in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorgesehenen Bestands- und Verdrängungsschutz des Mieters dürfe eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts einen Wohnraummietvertrag bereits von vornherein nicht wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen kündigen.

Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungs- und Herausgabebegehren weiter.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Mit beiden von den Instanzgerichten aufgeworfenen Rechtsfragen hat sich der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in seiner heutigen Entscheidung beschäftigt.

1. Zunächst hat er entschieden, dass der - seinem Wortlaut nach auf natürliche Personen zugeschnittene - Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB in den Fällen entsprechend anzuwenden ist, in denen als Vermieterin eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auftritt. Der Senat hat damit seine bisherige Rechtsprechung, wonach einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ein Eigenbedarf eines Gesellschafters oder deren Angehörigen "zuzurechnen" ist, im Ergebnis bestätigt.

Die vom Berufungsgericht angestellten Schutzzwecküberlegungen stehen einer entsprechenden Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht entgegen. Unzutreffend ist bereits die vom Berufungsgericht als Ausgangspunkt seiner Überlegungen gewählte Prämisse, der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB* solle den Mieter vor einem Verdrängungsrisiko durch eine unüberschaubare Anzahl von Personen auf Vermieterseite schützen. Dieser Zweck kommt allein der Kündigungssperre in § 577a BGB zu. Der Zweck der Kündigungsregelungen in § 573 BGB besteht dagegen darin, einerseits den vertragstreuen Mieter, für den die Wohnung einen Lebensmittelpunkt darstellt, vor willkürlichen Kündigungen zu schützen, andererseits aber auch dem Vermieter die Befugnis einzuräumen, sich bei Vorliegen eines triftigen Grundes aus dem Mietverhältnis lösen zu können. Durch die Ausgestaltung der einzelnen Kündigungstatbestände sollen keineswegs nur (berechtigte) Mieterinteressen geschützt werden. Vielmehr soll hierdurch ein gerechter Interessenausgleich zwischen den Mietvertragsparteien ermöglicht werden. Dementsprechend wurde den Mitgliedern einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts vor deren im Jahr 2001 durch den Bundesgerichtshof erfolgten Anerkennung ihrer Teilrechtsfähigkeit - unabhängig von der Überschaubarkeit ihrer Gesellschafterverhältnisse - die Befugnis zugebilligt, sich als Vermietermehrheit gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen zu berufen.

Durch die Anerkennung einer Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts sind zwar nicht mehr die Gesellschafter als natürliche Personen Vermieter, sondern die Gesellschaft ist selbst Vermieterin geworden, so dass der auf natürliche Personen zugeschnittene Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht mehr direkt anwendbar ist. Die Interessenlage hat sich aber – was das Berufungsgericht nicht hinreichend in den Blick genommen hat - nicht verändert. Insbesondere hatte die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht zum Ziel, die ihr bis dahin zukommende Rechtsposition zu beschneiden. Auch haben sich Anzahl und Identität der Mitglieder einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts hierdurch nicht verändert.

Allerdings ist durch diese rein auf gesellschaftsrechtlichen Erwägungen beruhende Rechtsprechungsänderung im Mietrecht eine – auch vom Gesetzgeber im Rahmen der Mietrechtsreform nicht erkannte und damit ungeplante - Regelungslücke entstanden. Den Gesetzesmaterialien zum Mietrechtsreformgesetz (in Kraft seit 1. September 2001) ist zu entnehmen, dass eine Änderung der bisherigen Rechtslage nicht beabsichtigt war. Mit der im Jahr 2013 erfolgten Ergänzung der Kündigungssperre des § 577a BGB auf bestimmte Fälle der Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters einer Personengesellschaft hat der Gesetzgeber (erneut) bestätigt, dass er einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht die Befugnis zur Kündigung wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen absprechen will, sondern lediglich in bestimmten Fallkonstellationen die Verlängerung der Kündigungsfrist für geboten hält.

Die durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts entstandene Regelungslücke lässt sich nicht allein durch einen Rückgriff auf die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB schließen, denn ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift erfordert eine umfassende Würdigung aller Einzelfallumstände, während es sich bei den in § 573 Abs. 2 BGB aufgeführten Kündigungstatbeständen um gesetzlich typisierte Fälle eines die Belange des Mieters überwiegenden berechtigten Interesses des Vermieters handelt.

Vielmehr ist die Lücke im Wege der analogen Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dahin zu schließen, dass sich auch eine teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf einen Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen darf. Die Geltendmachung des Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen ist in allen wesentlichen Punkten einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft vergleichbar, die sich als rechtlich nicht verselbständigte Zusammenschlüsse natürlicher Personen unmittelbar auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen können. Auch bei solchen Vermietermehrheiten gibt es - ebenso wie bei Gesellschaften des bürgerlichen Rechts – eine große Bandbreite unterschiedlicher Strukturen. Neben kleinen und kompakten Miteigentümer- und Erbengemeinschaften gibt es auch solche, die eine große Mitgliederzahl oder verflochtene Strukturen aufweisen, was etwa bei über mehrere Generationen fortgesetzten Erbengemeinschaften der Fall ist. Folglich ist die vom Berufungsgericht angeführte "Unüberschaubarkeit" des Mitgliederbestands bestimmter Gesellschaften des bürgerlichen Rechts in Anbetracht des Normzwecks des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kein Kriterium, das es erlauben würde, eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts schlechter zu stellen als eine Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft. Auf Missbrauchsfälle können die Gerichte weiterhin mit der Anwendung der Vorschrift des § 242 BGB angemessen reagieren.

Der Senat hat daher das Berufungsurteil aufgehoben und an das Landgericht zurückverwiesen, damit es die notwendigen Feststellungen zum Vorliegen des geltend gemachten Eigenbedarfs und zu möglichen Härtegründen treffen kann.

2. Bezüglich der vom Amtsgericht bejahten und vom Berufungsgericht offen gelassenen Frage, ob die Eigenbedarfskündigung der Vermieterin durch die unterlassene Anbietung einer im selben Anwesen gelegenen Zweizimmerwohnung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam geworden ist, hat der Senat in Abänderung seiner bisherigen Rechtsprechung ausgesprochen, dass dies nicht die Unwirksamkeit einer berechtigt ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung zur Folge hat.

Zwar ist ein Vermieter verpflichtet, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten, da der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen besondere Bedeutung von Verfassungsrang zukommt. Der Vermieter hat dem betroffenen Mieter deshalb eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet.

Allerdings hält der Senat nicht länger daran fest, dass die Verletzung einer solchen Anbietpflicht durch den Vermieter die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zur Folge hat. Denn hierdurch stellt sich eine - rechtswirksam - ausgesprochene Kündigung nicht nachträglich als unzulässige Rechtsausübung (§ 242 BGB) dar. Vielmehr zieht eine Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten (§ 241 Abs. 2 BGB) des Vermieters – wie auch bei sonstigen Verstößen gegen Nebenpflichten – lediglich Schadensersatzansprüche nach sich. Dem Mieter können daher allenfalls Ersatzansprüche in Geld für hierdurch entstandene Schäden (etwa Umzugs- und Maklerkosten) zustehen.

 

Diese höchst bedeutsame Entscheidung des BGH zu Az. VIII ZR 232/15 vom 21.12.2016 kann hier im vollen Wortlaut nachgelesen werden.

 

UG-Geschäftsführerin haftet für Gewerbesteuer-Schulden

27.11.2015

Urteil des VG Koblenz vom 13.11.2015

Rechtsanwalt Freiburg Heiko Melcher(von RA Heiko Melcher) Das Verwaltungsgericht Koblenz entschied zum Az. 5 K 526/15, dass die Geschäftsführerin einer Unternehmer­gesellschaft (UG) für Gewerbe­steuer­schulden der Gesellschaft haften muss.

Der Fall:

Im zugrunde liegenden Verfahren klagte die Geschäftsführerin einer Unternehmergesellschaft (UG) gegen ihre Inanspruchnahme für Gewerbesteuerschulden der von ihr geführten Firma. Während ihrer Zeit als Alleingeschäftsführerin hatte die Klägerin für die UG weder Steuererklärungen abgegeben, noch Steuern gezahlt. Auch die auf der Grundlage von Steuerschätzungen seitens der beklagten Ortsgemeinde festgesetzten Gewerbesteuern wurden nicht entrichtet. Mahnungen und Vollstreckungsversuche blieben fruchtlos. Deshalb nahm die Beklagte sie schließlich persönlich für die Gewerbesteuern der UG in Anspruch.

Klägerin weist Vorwurf falschen Handelns von sich

Nach erfolglosem Widerspruch erhob die Geschäftsführerin hiergegen Klage. Der Beklagten sei kein Schaden entstanden, weil die Gewerbesteuern auf der Grundlage unrealistischer Steuerschätzungen festgesetzt worden seien. Die UG habe im fraglichen Zeitraum lediglich Verluste erwirtschaftet und deshalb Insolvenz anmelden müssen. Sie habe das Gewerbe in der Hoffnung aufgenommen, wirtschaftlich erfolgreich tätig zu werden. Da das Geschäft aber von Anfang an nicht gelaufen sei, habe sie weder Rücklagen bilden, noch fachlichen Rat einholen können. Sie verfüge über keine Erfahrung in geschäftlichen Dingen, sodass sie letztlich mit der Situation überfordert gewesen sei.
Auch geschätzte Steuern müssen gezahlt werden

Die Klage hatte vor dem Verwaltungsgericht Koblenz keinen Erfolg. Nach den einschlägigen steuerrechtlichen Bestimmungen, so die Richter, müsse die Klägerin für die Steuerschulden der UG haften. Als deren Alleingeschäftsführerin habe sie ihre Pflicht, Steuererklärungen abzugeben und Steuern zu entrichten, vorsätzlich verletzt. Hierdurch sei der Beklagten ein Schaden in Höhe der nicht entrichteten Gewerbesteuern entstanden, für den die Klägerin einstehen müsse. Dabei sei es unerheblich, dass die Gewerbesteuer auf der Grundlage von Steuerschätzungen festgesetzt worden sei. Denn auch geschätzte Steuern müssten gezahlt werden. Im Übrigen sei es zu den Schätzungen nur aufgrund des mangelnden Erklärungsverhaltens der Klägerin gekommen. Auch ihre angebliche Unerfahrenheit in geschäftlichen Dingen lasse keine andere Entscheidung zu.

 

Achtung bei Regelunglücken im ärztlichen Gesellschaftsvertrag!

28.06.2015

Interessante Instanzentscheidung des LG Weiden (Oberpfalz)

Rechtsanwalt Freiburg Heiko Melcher(von RA Heiko Melcher) Der Gesellschaftsvertrag einer ärztlichen Gemeinschaftspraxis muss das Verbleiben der Zulassung in einer überörtlichen Berufsausübungsgemeinschaft (ÜBAG) bei Ausscheiden eines Gesellschafters für alle relevanten Praxisstandorte ausdrücklich regeln. Regelungslücken gehen zu Lasten der verbleibenden Gesellschafter. Was bei Vertragsschluss gemeint war, ist ggf. durch Zeugenbeweis der beteiligten Berater zu ermitteln.

Dem Urteil lag folgender Fall zugrunde:

Dies entschied das LG Weiden mit Urteil vom 11.02.2015, Az. 11 O 127/14 zugunsten eines Urologen, der von seinen ehemaligen Praxispartnern auf die Abgabe einer Verzichtserklärung bezüglich seiner Zulassung verklagt wurde. Das Gericht erkannte eine vertragliche Regelungslücke. Da der Beklagte die ÜBAG in einem Zeitraum von etwa viereinhalb Jahren entscheidend mitgeprägt und eine Teilzulassung mit eingebracht habe, stünden die Interessen der Klägerin am Erhalt der Zulassung in der ÜBAG hinter den Interessen des Ausscheidenden zurück; eine Verpflichtung des Ausscheidenden zum Zulassungsverzicht wäre sittenwidrig.

Das LG Weiden erkannte die Regelungslücke nach Vernehmung der beim Zustandekommen des ÜBAG-Vertrags tätigen Berater. Die Beteiligten hätten den Fall schlichtweg nicht geregelt und auch nicht regeln wollen.

PRAXISHINWEIS:

Die Frage, was und wann unter einer „Prägung durch den Ausgeschiedenen" zu verstehen ist, hängt nicht ausschließlich von der Höhe der Gesellschaftsbeteiligung ab. Bedeutsam ist ferner die Dauer der Zugehörigkeit zur ÜBAG, wobei der Beginn der Tätigkeit unter vertragsärztlichen, nicht unter gesellschaftsrechtlichen Gesichtspunkten zu bestimmen ist. Neben dem Umfang der Tätigkeits- bzw. Sprechzeiten, Schein- und Umsatzzahlen usw. spielt zudem eine Rolle, ob der Ausgeschiedene die (Teil-)Zulassung in die Gesellschaft mitgebracht hat.

Ausgangspunkt für den Verbleib einer Zulassung in einer ÜBAG sind zunächst die Regelungen im Gesellschaftsvertrag. Diese müssen ausdrücklich alle Standorte der ÜBAG miteinbeziehen, insbesondere bei planungsbereichsübergreifender Tätigkeit. Sind die Regelungen nicht eindeutig, ist gegebenenfalls Zeugenbeweis zu erheben, um zu ermitteln, was Parteiwille und damit ausschlaggebend war.

Geschäftsführer-Vergütung für wirtschaftliches Interesse maßgeblich

18.03.2015

BGH-Beschluss zur Bewertung eines Gesellschafterausschlusses

Rechtsanwalt Freiburg Heiko Melcher(von RA Heiko Melcher) Wird ein mit der Geschäftsführung beauftragter, am Gesellschaftsvermögen aber nicht beteiligter Gesellschafter einer Personen- oder Personenhandelsgesellschaft (hier: eine Komplementär-GmbH) aus der Gesellschaft ausgeschlossen, dann richtet sich das der Bewertung nach §§ 3 ff. ZPO zugrunde zu legende wirtschaftliche Interesse dieses Gesellschafters an der Nichtigerklärung des Ausschließungsbeschlusses der Gesellschaft nach dem Wert der ihm nach den vertraglichen Vereinbarungen zustehenden Vergütungen (hier: Geschäftsführungs- und Haftungsvergütung).

Die interessante Entscheidung des BGH vom 04.11.2014, die jetzt veröffentlich wurde, kann hier nachgelesen werden.

 

Ärztliches Gesellschaftsrecht:

16.01.2015

Enorme Bedeutung der richtige Vertragsgestaltung für ärztliche Zusammenarbeit !

Rechtsanwalt Freiburg Heiko Melcher(von RA Heiko Melcher) Der Fachanwalt für Medizinrecht, Rechtsanwalt Heiko Melcher, hat jüngst in einem Inhouse-Seminar von SCHNEPPER MELCHER Rechtsanwälte abermals darauf hingewiesen, wie bedeutsamt die richtige und vor allem interessengerechte Gestaltung von Kooperations- und sonstigen Vereinbarungen von allen Heilberuflern, also Ärzten, Zahnärzten, Physio- u.a. Therapeuten u.a.m. ist.

Der Gesellschaftsvertrag einer Gemeinschaftspraxis muss die Interessen der Ärzte bei der Praxisgründung, beim täglichen Praxisbetrieb, bei der Gewinnverteilung und bei der Beendigung der Zusammenarbeit angemessen berücksichtigen.

Nur dann ist der Erfolg der ärztlichen Kooperationen nachhaltig gesichert. Insbesondere wenn ältere und jüngere Ärzte in einer Praxis zusammenarbeiten ("Juniorpartnerschaft", etwa mit dem Ziel einer Praxisübernahme) ist großes Gewicht zu legen auf die sorgfältige Gestaltung der Regelung zum Ausscheiden von Gesellschaftern, zum Schicksal des Vertragsarztsitzes und zu einem Wettbewerbsverbot für den ausscheidenden Gesellschafter.

Auch beim Praxiskauf oder Praxisverkauf müssen die vertraglichen Regelungen des Zivil-, Gesellschafts- und Vertragsarztreches koordiniert in der Gestaltung von Verträgen zur Praxisübernahme eingebracht werden. Hier ist die Beratung durch einen spezialisierten Fachanwalt, der einerseits mit den Besonderheiten des Vertragsarztrecht vertraut ist und andererseits die Systematik von Unternehmenskaufverträgen beherrscht, eine wichtige Basis, um die Praxisübernahme zum Erfolg zu verhelfen.