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Aktuelle Beiträge aus unserer Kanzlei:

Kündigungsrecht bei Widerspruch von Ausführungsplanung zu Baugenehmigung

07.05.2017

Fachanwalt stellt interessantes Urteil des OLG Brandenburg vor

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Der Fall: Ein Bauherr hatte einen Architekten mit einer Vollarchitektur (Leistungsphasen 1 bis 8 gemäß § 34 Abs. 3 HOAI) beauftragt. Der Architekt hat auftragsgemäß eine Baugenehmigung erwirkt. Im Zuge der unter seiner Bauleitung erfolgten Bauausführung ist der Architekt aber so massiv von der Ge­nehmigten Planung abgewichen, dass Teile des Bauwerkes erhebliche Mängel aufwiesen. Trotz mehrfacher Rügen seitens des Bauherren wegen Fehlplanungen und Bauleitungsmängeln sowie Aufforderungen zur Mangelbeseitigung ist der beauftragte Architekt im Wesentlichen untätig ge­blieben. Der Bauherr hat daher eine außerordentliche, hilfsweise eine ordentliche Kündigung des Architektenvertrages erklärt. Der folgenden Honorarteilschlussrechnung des Architekten hat der Bauherr mangelbedingte Schadenersatzforderungen entgegengehalten und die Zahlung verwei­gert, worauf der Architekt Zahlungsklage erhoben hat.

Die Entscheidung:

Nachdem das erstinstanzliche Landgericht Potsdam der Klage noch etwa hälftig stattgegeben hatte, hat das Rechtsmittelgericht auf die Berufung des klagenden Architekten die Klage abgewie­sen und den Kläger – im Rahmen einer Widerklage – zudem zur Leistung von Schadenersatz an den beklagten Bauherrn verpflichtet.

Das Berufungsgericht hatte geurteilt, dass ein Architektenvertrag aus wichtigem Grund gekündigt wer­den kann, wenn die Fortdauer des Vertrages für den Auftraggeber unzumutbar ist. Dabei ist ein wichti­ger Kündigungsgrund dann anzunehmen, wenn der Architekt das für den Architektenvertrag vor­auszusetzende Vertrauensverhältnis durch sein schuldhaftes Verhalten so empfindlich gestört hat, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet und dem Auftraggeber die Vertragsfortset­zung nicht mehr zugemutet werden konnte. Die fehlende Zumutbarkeit der Fortsetzung er­gibt sich daraus, dass die vom Architekten erbrachte Ausführungsplanung in mehrfacher Hinsicht mit erheblichen Mängeln behaftet war – sie stand in eklatantem Widerspruch zur Baugenehmi­gung – und sich die Planungsfehler bereits im Bauwerk manifestiert hatten. Sofern sich wie hier die gravierenden Fehler der Ausführungsplanung bereits im Bauwerk verkörpert haben, setzt eine Kündigung aus wichtigem Grund keine vorherige Rüge oder Anmahnung der Fehler voraus.

Das vollständige Urteil des OLG Brandenburg vom 5. April 2017, Az.: 4 U 112/14, können Sie hier nachlesen.

Kann ein Architekt die Mangelbeseitigung an sich ziehen ?

29.03.2017

Fachanwalt stellt Entscheidung des BGH vom 16.02.2017 vor

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Der Fall: In einem Architektenvertrag über eine Vollarchitektur (Formularvertrag) findet sich eine Klausel zur Schadensbeseitigung: „Wird der Architekt wegen eines Schadens am Bauwerk auf Schadenersatz in Anspruch genommen, kann er vom Bauherrn verlangen, dass ihm die Beseitigung des Schadens übertragen wird.“ Nach Fertigstellung rügt der Bauherr Schallmängel der Immobilie und verkündet dem Architekten den Streit. Der Gerichtssachverständige bestätigt die Mängel. Der Trockenbauer wird zur Mangelbeseitigung gegen Kostenbeteiligung in Höhe von 15.000 € wegen Planungsmängeln verpflichtet. Er beseitigt den Mangel nicht. Der Bauherr nimmt nun den Architekten auf Schadenersatz in Höhe der Mängelbeseitigungskosten in Anspruch. Der Architekt beruft sich auf die zitierte Klausel. – Land- und Oberlandesgericht weisen die Klage gegen den Architekten ab.

Die Entscheidung:

Anders der BGH: Die zitierte Klausel, die ein Selbsteintrittsrecht vorsieht, ist AGB-rechtlich unwirksam. Die Klausel benachteiligt den Bauherrn entgegen Treu und Glauben unangemessen. Wegen eines vom Architekten verschuldeten Planungs- oder Überwachungsfehlers, der sich am Bauwerk bereits verwirklicht hat, schuldet der Architekt grundsätzlich Schadenersatz in Geld; denn es handelt sich um Schadensersatz neben der Leistung (§ 280 Abs. 1 BGB). Die Klausel beschränkt den Anspruch des Bauherrn, ohne ihm einen angemessenen Ausgleich oder das Recht zu gewähren, die Ausübung der Selbstbeseitigungsoption ablehnen zu können. Damit erfasst die Klausel auch Fälle, in denen der Bauherr die Beseitigung des Schadens am Bauwerk selbst nicht mehr vornehmen und sich mit einem finanziellen Ausgleich des mangelbedingten Minderwertes begnügen will. Auch ist die Klausel dann anwendbar, wenn der Bauherr infolge der mangelhaften Leistung des Architekten das Vertrauen in dessen Kompetenz und Leistungsfähigkeit verloren hat und ihm daher eine Beseitigung durch den Architekten unzumutbar ist. Schließlich wird durch die Klausel das Recht des Bauherrn verkürzt, den mit der Beseitigung der Mängel am Bauwerk zu beauftragenden Unternehmer selbst wählen zu können.


(BGH, Urteil vom 16. Februar 2017 – Az.: VII ZR 242/13; hier nachzulesen)

 

Hinweise zur Baukostenobergrenze

01.03.2017

Leitsätze der Rechtsprechung von Fachanwalt vorgestellt

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Die von Bauherren häufig gewünschte, ebenso häufig aber nicht wirksam vereinbarte Baukostenobergrenze birgt beiderseits erhebliche Risiken. Als Schlaglichter stellt der Fachanwalt hierzu einige wichtige Leitsätze vor:

Das Interesse des Bauherren an den Gesamtkosten:

Regelmäßig muss ein Architekt den Bauherrn über den zur Sanierung erforderlichen Gesamtaufwand aufklären.

Übersteigen die Baukosten die Finanzierungsmöglichkeiten des Bauherren, und kann das bereits begonnene Bauvorhaben deshalb nicht fertiggestellt werden, ist die gesamte bisherige Leistung des Architekten wertlos. Der Bauherr kann dann die gezahlte Vergütung einschließlich angefallener Bereitstellungszinsen zurückverlangen.

(OLG Karlsruhe, Urteil vom 20. Dezember 2013 – Az.: 13 U 233/12)

 

Kürzung des Architektenhonorars nach Überschreitung der Baukostenobergrenze?

Hat der Architekt eine Baukostenobergrenze nicht eingehalten, kann dem Auftraggeber ein Anspruch auf Schadenersatz zustehen (BGH, Urteil vom 23. Januar 2003 – Az.: VII ZR 362/01). Der auf die Überschreitung der Obergrenze gestützte Schadensersatzanspruch bewirkt, dass der Architekt seinen Honoraranspruch auf Grundlage der anrechenbaren Kosten gemäß § 10 Abs. 1 HOAI 2002 (§ 6 Abs. 1 HOAI 2009) insoweit nicht geltend machen kann, als dieser das Honorar überschreitet, welches sich ergäbe, wenn die anrechenbaren Kosten der vereinbarten Baukostenobergrenze entsprochen hätten.

Beruft sich der Auftraggeber auf eine Überschreitung der vereinbarten Baukostenobergrenze, trägt er die Darlegungs- und Beweislast für die von ihm behauptete Beschaffenheitsvereinbarung.

(BGH, Urteil vom 6. Oktober 2016 – Az.: VII ZR 185/13; das komplette Urteil des Gerichts kann hier nachgelesen werden)

 

Ohne Kostenrahmen keine Haftung für Budgetüberschreitung!

Selbst wenn die Realisierung des Bauvorhabens die wirtschaftlichen Möglichkeiten des Auftraggebers überstiegen hat, ist die Leistung des Architekten nur mangelhaft, wenn ein bestimmter Kostenrahmen vereinbart wurde.

Die Überschreitung einer Kostenaufstellung begründet dann keine Haftung des Architekten, wenn diese nur „zur Vorlage bei der Bank“ erstellt wurde und der Architekt keine weiteren Leistungen erbracht hat.

(OLG Celle, Urteil vom 28. April 2016 – Aktenzeichen.: 6 U 102/15)

Honoraranspruch des Architekten nach Planungsleistungen ?

19.10.2016

Fachanwalt kommentiert BGH-Beschluss vom 29.06.2016

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Der Fall: Ein Architekt hat im Jahr 2011 einem regelmäßigen Geschäftspartner als Vorentwurf bezeichnete Planungsunterlagen übersendet. Dieser hat die Unterlagen mit der Bemerkung zurückgesendet, keinen Auftrag erteilt zu haben. Auf die nachfolgende Rechnung des Architekten leistet der Unternehmer nicht. Der Architekt klagt auf Zahlung. Durch das Landgericht wurde die Klage mit der Begründung abgewiesen, es könne offen bleiben, ob die Parteien einen entgeltlichen Vertrag geschlossen hätten; der Kläger begründe seinen die Erfüllung der Leistungsphasen 1 und 2 des § 33 HOAI 2009 voraussetzenden Honoraranspruch unsubstantiiert. Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner Berufung: Er meint unter anderen, sein Anspruch ergebe sich zumindest aus § 649 BGB, weil der Unternehmer den Vertrag vorzeitig gekündigt habe.

 

Die Entscheidung:

Die zulässige Berufung bleibt vor dem OLG Naumburg mangels einer – behaupteten – Rechtsverletzung im Sinne von § 513 Abs. 1 ZPO ohne Erfolg: Der Kläger kann nicht beweisen, dass zwischen ihm und dem Unternehmer der behauptete Architektenvertrag geschlossen wurde und ihm Vergütungsansprüche aus Werkvertragsrecht i.V.m. den Regelungen der HOAI 2009 zustehen. Denn selbstverständlich setzt ein Honoraranspruch wegen erbrachter Planungsleistungen den Abschluss eines Architektenvertrages voraus. Ein solcher Vertrag kommt nicht allein dadurch zu Stande, dass der Architekt für den – vermeintlichen – Auftraggeber tätig geworden ist und er – erhebliche – Planungsleistungen erbracht hat. Dagegen ist es Sache des Honorar fordernden Architekten, das Zustandekommen des Vertrages vorzutragen und im Falle des Bestreitens unter Beweis zu stellen. Dies ist dem Architekten nicht geglückt.

Die Nichtzulassungsbeschwerde wurde vom BGH mit Beschluss vom 29. Juni 2016 zum Az.: VII ZR 206/14 zurückgewiesen.

UND NOCHMALS: AUCH EINE ABNAHME MIT MÄNGELN IST EINE ABNAHME!

04.10.2016

BGH lässt im Urteil vom 25.05.2016 diese Frage abermals offen

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Der Fall: Eine Baufirma verlangt rund 30.000 € Restwerklohn vom Bauherrn. Im Jahr 2009 erklärt der Bauherr die Abnahme. Das Abnahmeprotokoll enthält eine Liste von Restmängeln. Die Baufirma erhebt im Jahre 2013 Klage. Der Bauherr beruft sich auf Verjährung, weil die Verjährungsfrist von drei Jahren zur Zeit der Klageerhebung abgelaufen gewesen sei. Die Baufirma meint, dass die Abnahmeerklärung des Bauherrn unwirksam sei, weil es erhebliche Restmängel gegeben habe, die einer wirksamen Abnahmeerklärung entgegengestanden hätten.

Die Entscheidung:

Die Forderungen der Baufirma sind verjährt! Liegt eine ausdrückliche Abnahmeerklärung des Auftraggebers vor, so stehen vorhandene Mängel deren Wirksamkeit selbst dann nicht entgegen, wenn es sich um schwerwiegende (!) Mängel handelt (Das hatte das OLG Brandenburg bereits am 20.03.2003, abgedruckt in: IBR 2003, 472 entschieden). Diese grundsätzlich wichtige Frage musste daher nicht aufgeklärt werden.

Anmerkung:

Herr Rechtsanwalt Jörg Diebow, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, weist ausdrücklich darauf hin, dass diese Entscheidung nach ständiger Rechtsprechung absolut zutreffend ist, denn:

Bei der Abnahme handelt es sich nicht um eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Eine derartige Erklärung kann – beispielsweise im Falle eines beachtlichen Irrtums – nach den Regeln des Anfechtungsrechts durch eine Anfechtungserklärung beseitigt werden; das Recht hierzu steht nur dem Erklärenden zu. Für die Wirksamkeit der Abnahmeerklärung spielt es auch keine Rolle, ob die Abnahme hätte erklärt werden müssen oder ob schwere Mängel sogar zu einer Abnahmeverweigerung berechtigt hätten. Denn die Entscheidung einer Abnahmeerklärung trotz – möglicherweise erheblicher – Mängel steht dem Bauherrn frei.

Dieser Fall hat die Besonderheit aufgewiesen, dass sich der Unternehmer auf die Unwirksamkeit der Abnahme durch den Bauherrn berufen wollte, um die ansonsten eingetretene Verjährung zu überwinden; dies ist unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt denkbar.

Die beim BGH eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde wurde zurückgenommen.

Hausgeldklage gegen Gesellschafter ist WEG-Sache

30.03.2016

Fachanwalt stellt BGH-Beschluss vom 21.01.2016 vor

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Der Fall: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von ehemaligen Gesellschaftern einer BGB-Gesellschaft die Zahlung rückständiger Hausgelder; die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist Wohnungseigentümerin. Die Klage der Gemeinschaft wurde vor dem Amtsgericht ebenso wie die Berufung vor dem zuständigen Landgericht abgewiesen; das Landgericht hatte in seinem im April 2015 verkündeten Urteil keine Revision zugelassen; hiergegen hat die WEG beim BGH Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt.

Die Grundsätze:

a) Das Gericht hat ausdrücklich festgestellt, dass das Erfordernis einer prüfbaren Rechnung den Interessen beider (!) Parteien dient. Die Rechnungsstellung ermöglicht dem Auftragge­ber die Kontrolle, ob die für die Prüfung der Rechnung wesentlichen Angaben in ihr enthal­ten sind. Es ist nämlich Aufgabe des Auftraggebers, diese Kontrolle vorzunehmen und zu beurteilen, ob die Rechnung für ihn ausreichend ist oder ob er noch weitere Angaben be­nötigt.

b) Der Auftraggeber ist regelmäßig gehalten, alsbald nach Erhalt der Rechnung diese Beur­teilung vorzunehmen und seine Bedenken gegen die Prüfbarkeit mitzuteilen. Ausdrücklich wurde durch das Gericht erklärt, dass die Rüge mangelnder Prüfbarkeit ohne jeden erläu­ternden Sachvortrag alleine nicht ausreichend ist; vielmehr muss die Rüge den Auftrag­nehmer in die Lage versetzen, die fehlende Prüfbarkeit herzustellen.

Die Missachtung dieser elementaren Grundsätze führt immer wieder zu vermeidbaren gerichtlichen Verfahren.

Die Nichtzulassungsbeschwerde gegen die Entscheidung des OLG Karlsruhe vom 13.11.2012 wurde durch den BGH mit Beschluss vom 26.03.2015, Az. VII ZR 356/12, zurückgewiesen.

Ist vor Abnahme eine Mängelrüge möglich ?

08.03.2016

BGH lässt im Urteil vom 25.05.2016 diese Frage abermals offen

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Der Fall: Ende 2004 nehmen mehrere Erwerber mit dem Verwalter das vom Bauträger hergestellte Gemeinschaftseigentum einer Wohnanlage ab. Zwei Jahre danach erwirbt der Kläger vom Bauträger eine Wohnung, vereinbart Bauleistungen für das Sondereigentum und eine förmliche Abnahme des Bauwerks; in dem Vertrag heißt es u.a.: "Die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums ist bereits erfolgt. Der Verkauf gilt nach Maßgabe dieser Abnahme als vereinbart". Nach der Übergabe der Wohneinheit tritt der Käufer die Mängelansprüche an die Wohnungseigentümergemeinschaft ab. Diese nimmt den Bauträger aus abgetretenem Recht auf Leistung eines Kostenvorschusses zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum in Anspruch. Im gerichtlichen Verfahren wendet der Bauträger ein, der Käufer habe das Gemeinschaftseigentum nicht wirksam abgenommen, außerdem bestünden vor Abnahme keine Mängelrechte.

 

Die Entscheidung:

Der BGH hat diesen Einwand des Bauträgers richtigerweise zurückgewiesen. Denn auf den Kaufvertrag mit Herstellungsverpflichtung des K sei Werkvertragsrecht anwendbar, weil die Erstellungsverpflichtung bezüglich des Sondereigentums dem Vertrag das Gepräge eines Werkvertrags verleihe. Zwar sei die Abnahmeklausel als Allgemeine Geschäftsbedingung wegen einer unzulässigen Verkürzung der Verjährungsfrist von Mängelansprüchen unwirksam; hierauf könne sich der Bauträger als Klauselverwender aber nicht berufen. Es könne also dahinstehen, ob Mängelansprüche generell vor der Abnahme anwendbar sein könnten, obwohl eine Abnahme grundsätzlich den maßgebenden Zeitpunkt fixiert, von dem an ein Besteller Mängelrechte geltend machen kann.

(OLG Stuttgart, Urteil vom 25. Februar 2015Az.: 4 U 114/14; BGH, Urteil vom 25. Februar 2016Az.: VII ZR 49/15)

Anmerkung:

Herr Rechtsanwalt Jörg Diebow, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, weist ausdrücklich darauf hin, dass BGH einmal mehr bestätigt hat, dass „Nachzügler“ nicht an vor dem Eigentumserwerb erfolgte Abnahmen gebunden sind.

Jedoch hat er nicht die noch immer umstrittene Frage geklärt, ob im Werkvertragsrecht schon vor der Abnahme Mängelansprüche geltend gemacht werden können. Wieder hat der BGH darauf hingewiesen, dass der Abnahme für Mängelrechte durchaus eine entscheidende Bedeutung zukomme. Verwundern muss dies deswegen, weil gemäß § 633 Abs. 1 BGB der Werkunternehmer das Werk frei von Mängeln „verschaffen“ muss; gesetzlicher Anknüpfungspunkt ist damit die tatsächliche Einräumung der Verfügungsgewalt über das Werk und nicht dessen Abnahme (Billigung) durch den Auftraggeber.

 

Wie wird die VOB/B wirksamer Vertragsbestandteil ?

02.11.2015

BGH bestätigt Ausführungen des OLG Nürnberg

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Wenn im Zuge von Verhandlungen über einen Bauvertrag der Bauunternehmer dem als „Privatmann“ handelnden Auftraggeber ein Angebot unterbreitet, an dessen Ende es heißt: „Dem Angebot liegt die VOB zu Grunde“, kann es nach Beendigung des Bauvorhabens zu erheblichen, gerichtlich ausgetragenen Streitigkeiten zwischen den Parteien kommen. Unter anderem kann dann streitig sein, ob die VOB/B überhaupt Vertragsbestandteil geworden sind. Hierzu stellt Fachanwalt Diebow einige Grundsätze vor.

Die Grundsätze:

Nach ständiger Rechtsprechung hat der Verwender der VOB/B (hier: der Auftragnehmer) seinem künftigen Vertragspartner, wenn dieser weder im Baugewerbe tätig, noch im Baurecht bewandert ist, in geeigneter Weise Gelegenheit zu geben, sich bei Vertragsschluss über den vollen Text der VOB/B zu informieren. Diesen Anforderungen genügt beispielsweise nicht eine vertragliche Regelung, wonach der Text der VOB/B auf Wunsch kostenlos zur Verfügung gestellt wird; nicht ausreichend ist auch das Angebot, der Auftragnehmer könne die VOB/B in den Geschäftsräumen des Auftragnehmers einsehen.

Dagegen muss einer Privatperson der komplette Text der VOB/B (beweisbar) übergeben werden; entsprechendes gilt für die VOB/C, die primär technische Vorschriften enthält.

Daher hat das OLG Nürnberg in einer Berufungsentscheidung ausgeführt, dass bei einer Verhandlungsführung durch einen Auftraggeber als „Privatmann“, der ohne fachliche Unterstützung durch einen Architekten agiert hat, davon auszugehen ist, dass dieser mit der VOB/B nicht vertraut war. Demnach genüge der bloße Hinweis auf die VOB/B nicht für deren Einbeziehung in den Vertrag.

Eine gegen die OLG-Entscheidung erhobene Nichtzulassungsbeschwerde wurde durch den BGH mit Beschluss  10. September 2015, Az.: VII ZR 347/13, zurückgewiesen.

Energieausweis mangelhaft !

14.10.2015

Welchen Schaden muss der Planer ersetzen ?

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Folgenden Fall gilt es an dieser Stelle vorzustellen und zu kommentieren: Ein Bauherr ließt ein Bauvorhaben errichten, für das der Berater einen fehlerhaften Energieeinsparnachweis (EnEV-Nachweis) erstellte. Der Bauherr hat auf Grundlage des EnEV-Nachweises eine nicht ausreichende Wärmepumpen-Heizung eingebaut; die Anlage wird durch Elektro-Heizungen ergänzt. Der Bauherr machte geltend, er müsse die Heizung umbauen und zusätzlich einen Kaminofen einbauen; die notwendigen Betrag beziffert er mit circa € 10.000,00 , den er als „Vorschuss“ klagweise geltend machte. Nach Abweisung der Klage durch das Landgericht verfolgte der Bauherr seinen Anspruch in der Berufung weiter.

Die Entscheidung des Berufungsgerichtes:

Das OLG Frankfurt verneinte mit Beschluss vom 15.12.2014, Az. 18 U 38/14, eine zurechenbare Verursachung des Schadens durch den Berater!

Zweifellos habe der Berater einen fehlerhaften EnEV-Nachweis erstellt. Dies habe zur Folge gehabt, dass der Bauherr eine unterdimensionierte Heizung eingebaut hat. Damit wäre eigentlich eine Kausalität im Sinne einer Adäquanz gegeben; denn der fehlerhafte Nachweis kann nicht hinweggedacht werden, ohne dass der Schaden entfällt; auch ist ein Schadenseintritt nicht völlig unwahrscheinlich.

Allerdings müsste, so die Berufungsrichter, auch ein so genannter „Zurechnungszusammenhang“ vorliegen; dieser sei nur gegeben, wenn die verletzte Pflicht gerade den Zweck gehabt hätte, den Auftraggeber vor dem eingetretenen Schaden zu bewahren. Der EnEV-Nachweis bezweckt aber nicht, dem Auftraggeber die korrekte Dimensionierung der Heizung zu ermöglichen, sondern dient einzig dem Nachweis der energetischen Qualität eines Gebäudes im Rahmen der Baugenehmigung. Dagegen basiert die Dimensionierung der Heizung auf der Heizlastberechnung; diese unterscheidet sich wesentlich vom EnEV-Nachweis. Folglich besteht kein zurechenbarer Zusammenhang zwischen dem fehlerhaften EnEV-Nachweis und der unzureichenden Heizungsanlage.

Mit dieser Begründung hat das OLG Frankfurt den Anspruch des Bauherrn wie die Berufung richtigerweise zurückgewiesen.

Anmerkung:

Herr Rechtsanwalt Jörg Diebow, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, weist ausdrücklich darauf hin, dass der Bauherr den EnEV-Nachweis zumindest falsch verstanden hat:

Er hat hieraus mehr abgeleitet als vorgesehen. Ein EnEV-Nachweis schützt nicht vor einer unzureichenden Heizungsanlage. Der Bauherr hat schlicht die Aufstellung einer Heizlastberechnung versäumt.
Der geltend gemachte „Vorschussanspruch“ konnte nur der Mängelbeseitigung dienen. Mangelhaft war nur der Nachweis selbst; die unzureichende Heizung stellt demgegenüber einen Folgeschaden dar, der als Schadensersatzanspruch geltend gemacht werden müsste; gegebenenfalls kann eine Vorschussklage als Klage auf Schadenersatz ausgelegt werden.

Urteil zur Verjährung bei Planungsmängeln

26.08.2015

BGH bestätigt Rechtsauffassung des OLG Dresden

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Durch das OLG Dresden wurden in einem wichtigen Urteil in Bestätigung der bisherigen oberge­richtlichen Rechtsprechung Grundsätze zur Verjährung einer wegen Planungsmängeln nicht abge­nommener Architektenleistungen festgehalten:

Die Grundsätze:

a) Die Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche gegen einen Architekten beträgt auch dann fünf Jahre, wenn die Gewährleistungsansprüche bereits vor der Abnahme der Architektenleistung entstanden sind.

b) Der Lauf dieser fünfjährigen Verjährungsfrist beginnt mit der Abnahme der Architektenleis­tung. Kommt es zu keiner Abnahme, so läuft die Verjährungsfrist ab dem Zeitpunkt, ab welchem der Auftraggeber keine Vertragserfüllung mehr fordert und somit das vertragliche Erfüllungsverhältnis in ein Abwicklungs- und Abrechnungsverhältnis übergegangen ist; dieser Fall tritt insbesondere durch eine endgültige Abnahmeverweigerung seitens des Auftraggebers ein.

c) Soweit ein Anspruch auf Schadenersatz wegen Mängeln in einem Bauwerk bereits vor der Mangelbeseitigung geltend gemacht wurde, umfasst er nicht die auf die voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten entfallende Umsatzsteuer; insoweit ist das OLG der langjähri­gen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gefolgt.

Die Nichtzulassungsbeschwerde gegen diese Entscheidung des OLG Dresden vom 25.04.2015 wurde durch den BGH mit Beschluss vom 11.06.2015, Az. VII ZR 116/13, zurückgewiesen.

Keine Werklohn-Minderung bei nur fremdsprachigem Bauleiter !

19.08.2015

Zurückweisung Nichtzulassungsbeschwerde durch den BGH

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg DiebowDer Fall: In einem Bauvertrag war unter anderem die Verpflichtung festgehalten, dass der Auftragnehmer einen deutschsprachigen Bauleiter, Polier oder Vorarbeiter, der auf der Baustelle anwesend zu sein hat, stellen muss. Diese Verpflichtung hält der Auftragnehmer trotz mehrfacher Monierungen durch den Auftraggeber nicht ein. Nach Abschluss der Baumaßnahme mindert der Auftraggeber – wegen seines eigenen erhöhten Überwachungsaufwandes – die an den Auftragnehmer zu leisten­de Vergütung. Der Auftragnehmer verfolgt seinen Vergütungsanspruch gerichtlich.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes:

Das OLG Köln hatte mit Urteil vom 27.03.2013, Az. 16 U 51/11, unter korrekter Subsumption der einzelnen Merkmale des werkvertraglichen Mangelbegriffes geurteilt, dass der unstreitig gegebene Verstoß gegen die vertragliche Verpflich­tung keinen Baumangel darstelle. Folglich war der Auftraggeber nicht zur Minderung der Vergütung berechtigt. Das Gericht hat ausdrücklich darauf hingewiesen, dass dem Auftraggeber stattdessen die Möglichkeit offen gestanden hätte, auf die Pflichtverletzung mit der Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen zu reagieren; darüberhinaus hätte ihm bei Nachweis einer ausreichen­den Schwere der Beeinträchtigung die Kündigung des Bauvertrages offen gestanden.

Die Nichtzulassungsbeschwerde wurde durch den BGH mit Beschluss vom 11.06.2015, Az. VII ZR 2012/13, zurückgewiesen.

"Schwarz" bezahlter Auftragnehmer darf Vergütung behalten

12.08.2015

Fachanwalt stellt Urteil des BGH vom 11.06.2015 vor

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg DiebowDer Fall: Auf Grundlage eines Angebotes über brutto 15.000,00 € hat ein Auftraggeber den Auftragnehmer mündlich mit dem Einbau von Fenstern und weiteren Arbeiten zu einem Pauschalpreis von 10.000,00 € beauftragt. Kurz darauf hat der Auftragnehmer eine Rechnung „zum Festpreis von 10.000,00 €“ erteilt, wobei der Rechnungsvordruck ohne Rechnungs- und Steuernummern sowie ohne Angabe von Umsatzsteuer ausgefüllt war. Nach Ausführung der Leistung hat der Auftragge­ber in Höhe von 11.900,00 € Schadenersatz wegen Mängeln gefordert. Der Auftragnehmer hält den Vertrag wegen Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz für nichtig und zahlt nicht. Die vom Auftraggeber hierauf erhobene Klage hat weitgehend Erfolg; nach Ansicht des OLG Celle stehe dem Auftraggeber zwar kein Anspruch auf Schadenersatz zu; wegen Nichtigkeit des Vertrags habe der Auftragnehmer den Werklohn aber „ohne Rechtsgrund“ erlangt und müsse ihn herausgeben.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes:

In seiner Revisionsentscheidung erklärt der Bundesgerichtshof ohne Umschweife, dass der Auftragnehmer die erhaltene Vergütung nicht zurückzahlen müsse! – Zwar sieht der BGH die Voraussetzungen des Bereicherungsanspruches gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB als erfüllt an. Der Auftragnehmer habe die Werklohnzahlung angesichts des nichtigen Werkvertrages rechtsgrundlos erlangt; ein Rückzahlungsanspruch des Auftraggebers sei aber gemäß § 817 S. 2 HS 1 BGB ausgeschlossen, denn diese Vorschrift schließt die Rückforderung aus, wenn zwar der Empfänger gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen hat, dem Leistenden aber gleichfalls ein solcher Verstoß zur Last fällt. Ein beiderseitiger Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot liegt in der Zuwiderhandlung gegen § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG.

Quintessenz der höchstrichterlichen Entscheidung ist der Grundsatz, dass derjenige, der bewusst ein im Schwarzarbeitsgesetz enthaltenes Verbot missachtet, nach der Intention des Gesetzgebers schutzlos bleiben und veranlasst werden soll, das verbotene Geschäft nicht abzuschließen.

Das Urteil des BGH vom 11. Juni 2015, Az.: VII ZR 216/14, kann hier komplett nachgelesen werden.

Zur Prüfbarkeit von Schlussrechnungen im Bauvertrag

29.07.2015

BGH bestätigt Ausführungen des OLG Karlsruhe

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) In einem Nichtzulassungsbeschluss vom 26.03.2015 hat der Bundesgerichtshof (BGH) ein Urteil des OLG Karlsruhe mit lesenswerten Feststellungen zur Prüfbarkeit von Schlussrechnungen bestätigt. Immer wieder ist zu beobachten, dass Empfänger von Schlussrechnungen zwecks der vermeintlichen Umgehung einer Zahlungspflicht den Einwand der fehlenden Prüfbarkeit der Schlussrech­nung erheben. Diesem häufig pauschal gehaltenen Vorgehen von Auftraggebern hat das OLG Karlsruhe in einem lesenswertem Urteil eine Absage erteilt:

Die Grundsätze:

a) Das Gericht hat ausdrücklich festgestellt, dass das Erfordernis einer prüfbaren Rechnung den Interessen beider (!) Parteien dient. Die Rechnungsstellung ermöglicht dem Auftragge­ber die Kontrolle, ob die für die Prüfung der Rechnung wesentlichen Angaben in ihr enthal­ten sind. Es ist nämlich Aufgabe des Auftraggebers, diese Kontrolle vorzunehmen und zu beurteilen, ob die Rechnung für ihn ausreichend ist oder ob er noch weitere Angaben be­nötigt.

b) Der Auftraggeber ist regelmäßig gehalten, alsbald nach Erhalt der Rechnung diese Beur­teilung vorzunehmen und seine Bedenken gegen die Prüfbarkeit mitzuteilen. Ausdrücklich wurde durch das Gericht erklärt, dass die Rüge mangelnder Prüfbarkeit ohne jeden erläu­ternden Sachvortrag alleine nicht ausreichend ist; vielmehr muss die Rüge den Auftrag­nehmer in die Lage versetzen, die fehlende Prüfbarkeit herzustellen.

Die Missachtung dieser elementaren Grundsätze führt immer wieder zu vermeidbaren gerichtlichen Verfahren.

Die Nichtzulassungsbeschwerde gegen die Entscheidung des OLG Karlsruhe vom 13.11.2012 wurde durch den BGH mit Beschluss vom 26.03.2015, Az. VII ZR 356/12, zurückgewiesen.

Verwendung nicht zugelassener Bauprodukte: (2)

09.06.2015

OLG Stuttgart sieht Mangel, Fachanwalt stellt Urteil vor

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Das OLG Stuttgart hat in einem nicht rechtskräftigen Urteil vom 31.03.2015, Az.: 10 U 46/14, entschieden, dass bei Verwendung nicht zugelassender Bauprodukte ein Wärmeverbundsystem als mangelhaft angesehen werden kann. Die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) wurde zugelassen.

Der Fall:

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte für ein Wohngebäude mit Kindergarten ein Fachunternehmen mit der Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems beauftragt. Nachdem Mängel festgestellt wurden, hat die Wohnungseigentümergemeinschaft fristgerecht ein selbstständiges Beweisverfahren eingeleitet. Aufgrund der dortigen Feststellungen wurde das Unternehmen in einem späteren Hauptsacheverfahren durch das Landgericht Stuttgart auf Leistung eines Vorschusses zur Mängelbeseitigung in Höhe von über € 230.000 verurteilt. Unter anderen hiergegen hat sich die durch das Unternehmen eingelegte Berufung gerichtet.

Die Entscheidung:

Das Oberlandesgericht Stuttgart hat als Berufungsgericht die Feststellungen des Ausgangsgerichtes bestätigt, dass durch das Unternehmen zur Herstellung des Wärmedämmverbundsystems ungeeignete Bauprodukte verwendet wurden; zumindest sei durch das Unternehmen die Geeignetheit der Produkte nicht unter Beweis gestellt wurden.

Denn bereits seit dem 09.09.1995 bedürfen Wärmedämmverbundsysteme in Baden-Württemberg einer allgemeinen baurechtlichen Zulassung (§ 18 LBO) oder einer Zustimmung im Einzelfall (§ 20 LBO); ein allgemeines baurechtliches Prüfzeugnis genügt nicht, weil ein Wärmedämmverbundsystem statischen Anforderungen genügen muss und damit auch der Erfüllung erheblicher Anforderungen an die Sicherheit der baulichen Anlage dient.

Allein die Tatsache, dass bei der Errichtung des Wärmedämmverbundsystems Bauprodukte verwendet wurden, für die eine allgemeine baurechtliche Zulassung nicht festzustellen war, machte das Werk der Unternehmerin mangelhaft.

 

Verwendung nicht zugelassener Bauprodukte:

09.06.2015

OLG Stuttgart sieht Mangel, Fachanwalt stellt Urteil vor

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Das OLG Stuttgart hat in einem nicht rechtskräftigen Urteil vom 31.03.2015, Az.: 10 U 46/14, entschieden, dass bei Verwendung nicht zugelassender Bauprodukte ein Wärmeverbundsystem als mangelhaft angesehen werden kann. Die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) wurde zugelassen.

Der Fall:

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte für ein Wohngebäude mit Kindergarten ein Fachunternehmen mit der Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems beauftragt. Nachdem Mängel festgestellt wurden, hat die Wohnungseigentümergemeinschaft fristgerecht ein selbstständiges Beweisverfahren eingeleitet. Aufgrund der dortigen Feststellungen wurde das Unternehmen in einem späteren Hauptsacheverfahren durch das Landgericht Stuttgart auf Leistung eines Vorschusses zur Mängelbeseitigung in Höhe von über € 230.000 verurteilt. Unter anderen hiergegen hat sich die durch das Unternehmen eingelegte Berufung gerichtet.

Die Entscheidung:

Das Oberlandesgericht Stuttgart hat als Berufungsgericht die Feststellungen des Ausgangsgerichtes bestätigt, dass durch das Unternehmen zur Herstellung des Wärmedämmverbundsystems ungeeignete Bauprodukte verwendet wurden; zumindest sei durch das Unternehmen die Geeignetheit der Produkte nicht unter Beweis gestellt wurden.

Denn bereits seit dem 09.09.1995 bedürfen Wärmedämmverbundsysteme in Baden-Württemberg einer allgemeinen baurechtlichen Zulassung (§ 18 LBO) oder einer Zustimmung im Einzelfall (§ 20 LBO); ein allgemeines baurechtliches Prüfzeugnis genügt nicht, weil ein Wärmedämmverbundsystem statischen Anforderungen genügen muss und damit auch der Erfüllung erheblicher Anforderungen an die Sicherheit der baulichen Anlage dient.

Allein die Tatsache, dass bei der Errichtung des Wärmedämmverbundsystems Bauprodukte verwendet wurden, für die eine allgemeine baurechtliche Zulassung nicht festzustellen war, machte das Werk der Unternehmerin mangelhaft.

 

Architektenhaft bei Übernahme untypischer Leistungspflichten erhöht !

10.05.2015

OLG Saarbrücken erkennt gesteigerte Überwachungs- und Koordinierungspflichten

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) In einem aktuellen Urteil vom 21. Januar 2015, Az.: 2 U 5/14, hat das OLG Saarbrücken der Klage eines Bauherren gegen seinen Architekten auf Schadenersatz bei Übernahme atypischer Leistungspflichten statt gegeben.

Der Fall:

Ein Architekt wurde von einem privaten Bauherrn mit der schlüsselfertigen Errichtung eines Einfamilienhauses zu einem Festpreis in Höhe von € 235.000,00 beauftragt. Der Architektenvertrag beinhaltet die Erbringung aller notwendigen Planungsleistungen einschließlich der erforderlichen statischen Berechnungen sowie die alle beauftragten Bauleistungen umfassende Bauleitung. Bald nach Fertigstellung des Einfamilienhauses traten Mängel an dem Bauobjkete auf: In beiden Giebelbereichen löste sich das Dach von der Fassade. Der Bauherr verklagte den Architekten auf Zahlung von Schadenersatz in Höhe von rund € 32.000 € sowie auf die Feststellung der Verpflichtung zum Ersatz weiteren Schadens.

Die Entscheidung:

Die Klage des Bauherrn hate Erfolg.

Das Gericht stellte fest, dass der Architekt die ihm obliegenden Pflichten verletzt hat, weshalb er auf Ersatz des entstandenen Schadens haftet. Das feuchtigkeitsbedingte Quellen des Holzes der Dachsparren und die folgliche Ablösung des Daches wurden durch die mangelhafte Ausführung der Dampfsperre verursacht. Der Architekt konnte sich auch nicht dadurch entlasten, dass er nicht sämtliche Bauleistungen ausgeführt hat. Die Überwachungspflicht eines Architekten wird nicht dadurch gemindert, dass er einen Teil der Arbeiten nicht selbst vergeben hat; dagegen hat er auch Ausführung und Ergebnis der vom Bauherrn selbst vergebenen Arbeiten zu überprüfen. Der Architekt ist dieser Überwachungspflicht ungenügend nachgekommen; er hatte im Prozess erklärt, während der Arbeiten zum Abhängen der Decke nicht auf der Baustelle gewesen zu sein, da er hierzu nach seiner Ansicht nicht verpflichtet gewesen sei.

Anmerkung:

Das Urteil verdeutlicht zum einen die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Bauüberwachung. Zum anderen – hierauf weist Herr Rechtsanwalt Jörg Diebow, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht ausdrücklich hin – stellt das Gericht klar, dass sich die Haftung eines Architekten durch die Übernahme untypischer Leistungspflichten erhöhen kann. Die Erbringung von Bauleistungen gehört nicht zu den typischen Aufgaben eines Architekten. Meist fehlen ihm hierfür die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen. Es ist Architekten und Ingenieuren daher dringend zu empfehlen, vor der Übernahme derart untypischer Aufgaben die eigene Leistungsfähigkeit kritisch zu hinterfragen.

DAs vollständige Urteil des OLG Saarbrücken vom 21.01.2015, Az.: 2 U 5/14 kann hier nachgelesen werden.

 

Keine Gewährleistungsbürgschaften über 7 % der Auftragssumme

11.02.2015

Urteil des BGH vom 01.10.2014

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) In einem Bauvertrag verpflichtete der Bauherr in den Vertragsbedingungen den Auftragnehmer, nach Vertragsschluss eine Vertragserfüllungssicherheit iHv 5 % der Auftragssumme zu stellen; damit sollte unter anderem die vertragsgemäße Ausführung gesichert werden. Zusätzlich wurde ein Gewährleistungseinbehalt iHv 2 % vereinbart, der vom Auftragnehmer durch Gewährleistungssicherheit abgelöst werden konnte. Die Rückgabe der Vertragserfüllungssicherheit wurde neben anderen Bedingungen an die vorbehaltlose Abnahme der Schlussrechnung geknüpft. – Wegen eines auf Geld gerichteten Gewährleistungsanspruches wollte der Bauherr die Gewährleistungssicherheit in Anspruch nehmen; er hatte daher gegen den Bürgen geklagt.

Die Entscheidung:

Nachdem bereits durch das OLG Bamberg die Klage gegen den Bürgen abgewiesen wurde, hat der BGH auch die Revision des Klägers zurückgewiesen.

Der Bürge kann sich darauf berufen, dass die von Auftragnehmer und Bauherrn getroffene Sicherungsabrede gemäß § 9 AGB-Gesetz (= § 307 BGB) unwirksam ist und daher der Bauherr die Bürgschaft nicht in Anspruch nehmen darf. Die Sicherungsabrede ist unwirksam, weil sie Vertragserfüllungs- und Gewährleistungssicherheit kumuliert und daher insgesamt zu einer unangemessen hohen Sicherung des Bauherrn in Höhe von 7% führt. Die Abhängigkeit der Rückgabe der Vertragserfüllungssicherheit von der vorbehaltlosen Annahme der Schlusszahlung kann dazu führen, dass der Bauherr diese Sicherheit lange nach Abnahme behält, nämlich bis zur rechtskräftigen Feststellung der Höhe der Werklohnforderung. Da die Vertragserfüllungssicherheit in diesem Fall auch nach Abnahme hervortretende Gewährleistungsansprüche sichert und zusätzlich der Bauherr auf die Gewährleistungssicherheit in Höhe von 2% zurückgreifen kann, kommt es insgesamt zu einer unangemessen hohen Sicherung in Höhe von 7%.

Das vollständige Urteil des BGH vom 1. Oktober 2014, Az. VII ZR 164/12 kann hier nachgelesen werden.

 

Achtung bei "Komplettheits"-Klauseln !

14.01.2015

Solche Klauseln sind grundsätzlich auch als AGB wirksam

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht kann ich nur empfehlen, dass Auftragnehmer bei Vertragsverhandlungen solche Klauseln nicht hinnehmen; sie sollten nicht auf eine (mögliche) AGB-rechtliche Unwirksamkeit vertrauen, denn abhängig von der konkreten vertraglichen Regelung ist eine Komplettheitsklausel grundsätzlich als zulässige „global-pauschale" Leistungs- oder Preisvereinbarung anzusehen. Das möchte ich anhand des nachfolgend dargestellten Fallbeispiels aus der Rechtsprechung erläutern:

Der Fall:

In einem Verfahren auf Eintragung einer Vormerkung für eine Bauhandwerkersicherungshypothek streiten die Parteien über die „Glaubhaftmachung" eines Werklohnanspruches. Der Auftragnehmer behauptet vom „Bau-Soll" nicht gedeckte Ergänzungsleistungen. Im Einheitspreisvertrag ist vereinbart, „dass die Vertragsleistung alle Leistungen und Lieferungen umfasst, die erforderlich sind, um das vorgenannte Gewerk funktionsfähig herzustellen" sowie „dass Unvollständigkeiten, Unklarheiten und Widersprüche dahin aufzulösen sind, dass eine den übrigen Vorschriften dieses Vertrages entsprechende funktionsfähige Leistung geschuldet wird".

Die Entscheidung:

Das in dieser Sache entscheidende OLG Düsseldorf versagte einen Anspruch des Auftragnehmers. Er schulde aufgrund des Vertrags nicht nur die in dem Leistungsverzeichnis aufgeführten Leistungen, sondern alle zur mangelfreien Errichtung erforderlichen Leistungen. Soweit also nicht gestalterische oder sonstige Änderungen des Leistungsziels beauftragt worden seien, könne keine zusätzliche Vergütung beansprucht werden. Die Vertragsklauseln seien auch AGB-rechtlich nicht zu beanstanden: Reine Preis- bzw. Leistungsabreden seien der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle entzogen, weil keine intransparente Abrede vorliege; die Regelung sei klar und verständlich. Im Übrigen seien auch bei solchen vertraglichen Regelungen Ansprüche des AN nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage denkbar, wenn Detailangaben zur Geschäftsgrundlage des Vertrags erhoben und diese Details geändert würden. Solche Umstände seien jedoch nicht glaubhaft gemacht worden.
(Urteil vom 27. Mai 2014 – 23 U 162/13).

Anmerkung:

Abhängig von der konkreten vertraglichen Regelung kann eine Komplettheitsklausel auch als - wenn sie quasi als Anhang zu einem detaillierten Leistungsverzeichnis erscheint überraschend das Leistung-Soll erweitert als unzulässige und damit unwirksame Leistungsnebenabrede angesehen werden. Zu klären ist stets, ob hier entgegen der Annahme des Gerichts angesichts des vom Auftraggeber erstellten detaillierten Leistungsverzeichnisses und einer Abrechnung auf Einheitspreisbasis nicht von einer (unwirksamen) Leistungsnebenabredeausgegangen werden kann.

 

Mängel am Bau ?

15.11.2014

Fachanwalt empfiehlt Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens !

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Wegen der Komplexität des Bauens sind Mängel kaum zu vermeiden. Daher entdecken Auftraggeber oftmals Jahre nach der Übernahme der Immobilie Baumängel. Während des Laufs der Gewährleistungsfrist muss der für das Bauteil zuständige Unternehmer den Schaden auf eigene Kosten beheben. Wenn aber die Gewährleistungsfrist auszulaufen bedroht, gilt es die Verjährung zu unterbrechen:

Dies geschieht rechtssicher durch die Einleitung eines selbstständigen Beweisverfahrens; dieses dient der vorsorglichen Sicherung von Beweisen für einen eventuellen Prozess. Der Bauherr hat lediglich das Erscheinungsbild des mangels laienhaft zu beschreiben. Die technische Beurteilung und Bewertung erfolgt durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen. Wegen der gerichtlichen Verfahrensabläufe ist mit einer Dauer des Verfahrens von mindestens einem Jahr zu rechnen.

Erheblich schneller lassen sich technische Fragen mit einem Privatgutachten klären: Der Auftraggeber lässt seine Fragen durch einen Gutachter seiner Wahl beantworten und erhebt mit diesen Erkenntnissen vor Gericht sofort Klage.

Beide Beweisverfahren haben Vor- und Nachteile, die sorgfältig durch einen erfahrenen Baurechtler gegeneinander abzuwägen sind. Diese Grundsätze gelten für private Bauherren wie für Planer und Baufirmen gleichermaßen. Da Planung und Ausführung miteinander verbunden sind, haften Baufirmen und Planer gesamtschuldnerisch. Bei Baumängeln ist also zu klären, ob der Planer, die Baufirma, ein Handwerker oder ein Unternehmer haftet. Bei mehreren – möglichen – Verursachern ist eine Streitverkündung angezeigt.

Herr Rechtsanwalt Jörg Diebow, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, empfiehlt daher die frühzeitige Sicherung von Beweisen, um Ansprüche bestmöglich realisieren zu können.

Zum Honoraranspruch eines Architekten

14.11.2014

OLG Stuttgart legt Auskunftsanspruch zur Höhe anrechenbarer Kosten fest

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Der Architekt kann von seinem Auftraggeber Auskunft zur Höhe der anrechenbaren Kosten verlangen, wenn er diese nicht ohne dessen Mitwirkung ermitteln kann. Der Auftraggeber hat dem Architekten dann im Rahmen des Zumutbaren sämtliche Auskünfte – auch unter Vorlage von Unterlagen – zu erteilen, die für die Ermittlung der anrechenbaren Kosten erforderlich sind. Es sind aber mehrere Gebäude betroffen und hat der Architekt sein Honorar getrennt zu berechnen, mutet das OLG Stuttgart in einem Urteil vom 21.10.2014 dem Auftraggeber nicht zu, gegebenenfalls unter Zuhilfenahme eines Sachverständigen die einzelnen Rechnungen und die dort aufgeführten Arbeiten den unterschiedlichen Auftragsteilen zuzuordnen; zumutbar ist es aber, den Architekten in die entsprechenden Rechnungen, Angebote und keine Einsicht nehmen zu lassen.

Der Fall:

Der Architekt war bei der Umplanung eines Gebäudes nur teilweise mit der Kostenermittlung befasst, so dass er nicht alle Angebote und Rechnungen kannte und folglich die anrechenbaren Kosten nicht selbst feststellen konnte. Mangels ausreichender Mitwirkung des Bestellers hat der Architekt diesen gerichtlich auf Auskunftserteilung in Anspruch genommen. Zudem hält der Architekt einen seinerzeitige Honorarvereinbarung wegen Unterschreitung des Mindesthonorars für unwirksam.

Das Landgericht Stuttgart hat dem Architekten im wesentlichen Recht gegeben. Die Berufung durch den Auftraggeber wurde durch das Oberlandesgericht Stuttgart als unbegründet abgewiesen: Zunächst hat das Gericht die erstinstanzlichen Entscheidung bestätigt, wonach einem Architekten, der aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen die anrechenbaren Kosten nicht selbst erledigen kann, grundsätzlich ein Auskunftsanspruch gegen den Besteller zusteht. Im Einzelfall kann der Auskunftsanspruch durch die Gewährung von Einsichtsmöglichkeiten in die erforderlichen Unterlagen erfüllt werden.

Ergibt sich nach Erteilung der erforderlichen Auskünfte ein das zuvor vereinbarte Pauschalhonorar übersteigender Honoraranspruch, so ist das Pauschalhonorar wegen unzulässiger Unterschreitung der Mindestsätze gemäß § 4 HOAI a.F. nicht wirksam vereinbart. Der Architekt hat dann Anspruch auf ein Honorar auf Grundlage der Mindestsätze nach der HOAI. Eine Honorarnachforderung des Architekten ist mangels Bindung ein eine unwirksame Pauschalvereinbarung nicht ausgeschlossen.; Ein Ausschluss besteht regelmäßig nur dann, wenn die Geltendmachung zusätzlicher Honorarforderungen im Sinne von § 242 BGB treuwidrig wäre. Dies ist dann der Fall, wenn sich der Auftraggeber in einer Weise auf die Wirksamkeit der Pauschalvereinbarung eingerichtet hat, dass ihm die Zahlung des Differenzbetrages nicht zugemutet werden kann (so der BGH bereits im Jahre 2000: BGH BauR 2000, 1512). Bei bauerfahrenen Bestellern dies regelmäßig nicht der Fall, weil von diesen die Kenntnis des Mindestpreischarakters der HOAI erwartet werden darf. Ein solcher Personenkreis ist – im Gegensatz zu Laien im Baubereich – nicht schutzwürdig.

(OLG Stuttgart, Urteil vom 21. Oktober 2014 – Az.: 10 U 70/14; das Urteil können Sie hier nachlesen !)

Gericht betont erhebliche Bedeutung der Unterschrift des Bauherrn auf einem Texturantrag

02.11.2014

OLG München urteilt auch zu Fragen der Baukostenüberschreitung

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Über ein interessantes Urteil, das aber nach Darstellung des Fachanwaltes für Bau- und Architektenrecht nicht verallgemeinerungsfähig ist, des OLG München vom 15.01.2013, das nach Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde durch den BGH vom 10.07.2014 rechtskräftig ist, wird hier berichtet:

Der Entscheidung des Gerichts lag folgender Fall zugrunde:

Der Bauherr hatte einen Architekten auf Grundlage dessen schriftlichen Angebotes mündlich mit Planungs- und Überwachungsleistungen zur Errichtung eines Einfamilienhauses beauftragt; der Vertrag endete zu Beginn der Bauphase. Nach Fertigstellung nahm der Bauherr den Architekten wegen Planungs- und Überwachungsfehlern auf Schadenersatz in Höhe von über 1 Mio. € in Anspruch: Das Haus liege 80 cm zu tief; einzelne Bauteile ragten über die Grundstücksgrenze; zudem seien die vereinbarten Baukosten von 420.000 € überschritten worden, weil der Bau letztlich 800.000 € gekostet habe.

Weil nur geringfügige Schadensersatzansprüche nachgewiesen wurden, haben das Landgericht und das OLG die Klage im Wesentlichen abgewiesen. Ansprüche wegen der Höhenlage des Hauses sind gescheitert: Die ursprüngliche – den Wünschen des Bauherrn entsprechende – Planung sei nicht genehmigungsfähig gewesen, weshalb der Architekt einen Texturantrag stellen musste; durch dessen Unterzeichnung hätte sich der Bauherr mit der neuen Höhenlage einverstanden erklärt. Durch seine Unterschrift habe er bekundet, gegenüber seinem Architekten keine weiteren Fragen zu haben und von diesem ausreichend beraten gewesen sei. Auch scheiterten Ansprüche wegen der Grenzüberschreitung: Mit dem Texturantrag hatte der Architekt auf das Problem hingewiesen; durch dessen Unterzeichnung hätte der Bauherr aber an der Grenzüberschreitung festgehalten. Ein Anspruch wegen der Baukostenüberschreitung ist – wie häufig – am Beweis der Vereinbarung einer Kostengrenze gescheitert; zudem sei dem Bauherrn kein Schaden entstanden, weil er im Ergebnis nicht wirtschaftlich ruiniert worden sei.

(Achtung: Diese Entscheidung ist nicht verallgemeinerungsfähig. Unterschriften von Verbrauchern auf Bauanträgen bedeuten ohne ein ausreichendes technisches Verständnis meist nicht die Billigung der Beschaffenheit des späteren Bauwerks. Zudem haben Architekten bei Abweichungen von früheren Planständen oder Vorgaben des Bauherrn diesen vor Unterzeichnung des Antrags hierüber sowie über die Konsequenzen nachweisbar aufzuklären und zu belehren.)

OLG München, Urteil vom 15.01.2013, Az.: 9 U 3704/11; BGH, Beschluss vom 10.07.2014, Az.: VII ZR 40/13.

Kein Schadenersatz bei unnötigem Sanierungsaufwand

25.08.2014

Interessante Entscheidung des OLG Hamm vom 27.02.2014

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Der finanzielle Aufwand zur Modernisierung muss sich nicht 1:1 in einer Steigerung des Verkehrswerts niederschlagen. Ein Schaden kann daher nicht durch einen Vergleich des Verkehrswerts die Immobilie mit und ohne die Maßnahme zur energetischen Sanierung berechnet werden. Grundsätzlich entsprechen die in Auftrag gegebenen Bauleistungen wertmäßig der Investition.

Über diesen Sachverhalt hatte das OLG Hamm zum Az. 16 U 187/13 zu entscheiden:

Ein Hauseigentümer hat mit einem Architekten einen Vertrag über die Beratung der für den Erhalt staatlicher Fördermittel nötigen energetischen Sanierungsmaßnahmen geschlossen. Nach fehlerhafter Beratung durch den Architekten wurde durch die KfW kein Zuschuss zu der durchgeführten Sanierung gewährt. Der Eigentümer verlangte vom Architekten Ersatz der über die nötigen Sanierungsmaßnahmen hinausgehenden Kosten zur Erlangung des Zuschusses.

Nach teilweiser Verurteilung des Architekten durch ein Landgericht wurde die Klage durch das OLG Celle trotz der fehlerhaften Beratung vollständig abgewiesen. Der Architekt habe keine Garantie zur Erlangung der angegebenen Fördermittel übernommen. Der Eigentümer sei nur so zu stellen, wie er bei richtiger Auskunft gestanden hätte. Folglich konnte er keinen Schadensersatz beanspruchen in Höhe des unnötigem Mehraufwandes gegenüber einer üblichen Sanierung ohne KfW-Standard.

"Untergeschobene" Änderungen im Bauvertrag sind unbeachtlich.

25.08.2014

Zum BGH-Urteil vom 14.05.2014

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Die Grundsätze von Treu und Glauben erfordern, dass der Empfänger eines Vertragsangebots seinen davon abweichenden Vertragswillen in der Annahmeerklärung klar und unzweideutig zum Ausdruck bringt. Diese Anforderungen können im Einzelfall nicht gewahrt sein, wenn der Empfänger einer schriftlichen Angebotes anstelle des ursprünglichen Textes wesentliche Änderungen mit gleichem Schriftbild so in den Vertragstext einfügt, dass diese kaum erkennbar sind, und zudem in einem Begleitschreiben der Eindruck einer und veränderten Angebotsannahme erweckt wird.

Über diesen Sachverhalt hatte der Bundesgerichtshof (BGH) zu entscheiden:

Ein Nachunternehmer hatte in einem Bauauftrag die Bestimmungen zur Zahlungsweise gelöscht und stattdessen mit identischer Schrifttype unter anderem einen Aufrechnungsausschluss eingefügt, auf den er sich in einem Abrechnungstreit mit dem Hauptunternehmer gestützt hat.

Der BGH hat einen solchen Vertragsverhalten eine klare Absage erteilt: Die Erklärung des Nachunternehmers war als Annahmeerklärung eines Angebots verpackt. Für die Vertragsauslegung ist aber nicht nur von Bedeutung, wie ein objektiver Erklärungsempfänger die Annahmeerklärung verstehen durfte. Dagegen erfordern die Grundsätze von Treu und Glauben, dass der Empfänger eines Vertragsangebotes, wenn er vom Willen des Anbietenden abweichen will, dass in der Annahmeerklärung unmissverständlich zum Ausdruck bringt. Wenn die Abweichung vom Antrag aus Sicht des Antragenden nicht hinreichend deutlich wird, kommt ein Vertrag zu den Bedingungen des unabgeänderten Angebots zu Stande.

Das vollständige Urteil des BGH 14. Mai 2014 zum Az.: VII ZR 334/12 können Sie hier nachlesen.

Mängel an Solaranlage verjähren in zwei Jahren!

15.07.2014

Urteil des BGH vom 09.10.2013

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Endlich wurde durch die höchstrichterliche Rechtsprechung klargestellt, dass für Mängel an einer Fotovoltaikanlage eine Gewährleistungsfrist von zwei Jahren gilt.

Wurde in der obergerichtlichen Rechtsprechung noch bis vor wenigen Monaten wiederholt der Versuch unternommen, wegen einer angeblichen Verbindung mit dem Erdboden (durch das Haus) sowie einer angeblichen Funktion für das Gebäude einer Dach-Fotovoltaikanlage selbst Bauwerksqualität zuzusprechen, hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun erklärt, eine solche Dachanlage sei weder mit dem Erdboden verbunden, noch werde sie mangels Funktion für das Gebäude für ein Bauwerk verwendet. Die Anlage dient üblicherweise allein den Zweck der Erzielung der Einspeisevergütung für den erzeugten Strom. 

Eine andere Beurteilung ist nur möglich, wenn die Erzeugung und der Verkauf von Strom der Hauptzweck der Anlage ist. Dies ist bei einer Anlage auf einem Wohn- oder Geschäftshaus niemals der Fall. Die Entscheidung des BGH vom 9. Oktober 2013, Az. VIII ZR 318/12 kann hier im vollem Umfang nachgelesen werden.