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Aktuelle Beiträge aus unserer Kanzlei:

Schätzung der Mangelbeseitungskosten als Kostenvorschuss

08.08.2017

Fachanwalt kommentiert OLG-Entscheidung und weist auf Kostenrisiken hin

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) In einem vom OLG Düsseldorf entschiedenen Fall beauftragte der Bauherr den Unternehmer mit der schlüsselfertigen Errichtung eines Wohnhau­ses. Der Unternehmer ließ die Fassadenarbeiten durch einen Nachunternehmer ausführen; dieser arbeitete mangelhaft. Nachdem der Bauherr den Unternehmer erfolglos zur Mangelbeseitigung aufgefordert hatte, ließ er ein Privatgutachten erstellen und holte Kostenvoranschläge ein, die Mangelbeseitigungskosten in Höhe von ca. € 24.000,00 ergaben. Diesen Betrag hat der Bauherr als Kostenvorschuss gerichtlich geltend gemacht. Nach Beweisaufnahme vor dem Landgericht ge­langte der beauftragte Sachverständige zu Kosten der Mangelbeseitigung in Höhe von lediglich € 5.000,00. Da das Landgericht ihm nur jenen Betrag zugesprochen hat, hat der Bauherr Berufung eingelegt und auch zweitinstanzlich den vollen von ihm bezifferten Betrag gefordert.

Die Entscheidung:

Mangels Nachweis, dass ihm ein Kostenvorschuss in der geltend gemachten Höhe zusteht, wurde die Berufung zurückgewiesen. Gemäß § 637 Abs. 3 BGB kann ein Bauherr als Kostenvorschuss den Geldbetrag beanspruchen, der aus Sicht eines vernünftigen und wirtschaftlich denkenden Be­stellers voraussichtlich ausreichend ist, um die Mängelbeseitigung auszuführen. Die Höhe kann bei Vorliegen greifbarer Anhaltspunkte geschätzt werden, wobei die Anforderungen an die Darle­gungslast des Bauherrn niedrig sind. Dieser muss weder sachverständige Beratung in Anspruch nehmen, noch Kostenvoranschläge einzuholen, um die Kosten darzulegen und geltend machen zu können. Er darf die Kosten laienhaft schätzen!

Entgegen dieser Grundsätze hat der Bauherr die Erforderlichkeit der von ihm geltend gemachten Kosten allerdings nicht bewiesen. Der erstinstanzlich beauftragte Sachverständige hat nachvoll­ziehbar festgestellt, dass zur Beseitigung der Mängel ein Kosteneinsatz von lediglich ca. € 5.000,00 erforderlich und ausreichend ist.

Anmerkung von Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Jörg Diebow:

Mit der Darlegung der geringen Anforderungen eines Vorschussanspruches folgte das OLG Düsseldorf der ständigen Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil vom 22. Februar 2001 – Az.: VII ZR 115/99).

Dennoch ist einem Auftraggeber zu empfehlen, die voraussichtlichen Mangelbeseiti­gungskosten vor deren gerichtlichen Geltendmachung möglichst sorgfältig und realistisch mit sach­verständiger Unterstützung zu ermitteln. Sofern der Unternehmer die Angemessenheit bestreitet, ist im gerichtlichen Verfahren über die Höhe der Mangelbeseitigungskosten Beweis zu erheben. Ergibt sich eine zu hohe Kostenforderung des Bauherrn, so unterliegt dieser in Höhe der Differenz­kosten und hat anteilig die Verfahrenskosten zu tragen.

(OLG Düsseldorf, Urteil vom 13. Januar 2017 – Az.: 22 U 134/16)

Unwirksame Klausel zu Sicherheitseinbehalt im Bauvertrag

31.07.2017

Vorstellung BGH-Urteil vom 30.03.2017 durch Fachanwalt

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) In einem jüngst vom Bundesgerichtshof (BGH) zu entscheidenden Fall sah ein schriftlicher „Bauwerkvertrag nach BGB“ – vorgelegt vom Bauherrn – bezüglich der Errichtung eines Einfamilienhauses unter „§ 22 Sicherheitseinbehalt“ die nachfolgenden Regelungen vor:

„22.1 Die Parteien vereinbaren – unabhängig von einer Ausfallbürgschaft – den Einbehalt ei­ner unverzinslichen Sicherheitsleistung durch den Auftraggeber in Höhe von 5 % der Brutto-Abrechnungssumme für die Sicherstellung der Gewährleistung einschließlich Schadenersatz und die Erstattung von Überzahlungen.

22.2 Der Auftragnehmer ist berechtigt, den Sicherheitseinbehalt gegen Vorlage einer unbe­fristeten, selbstschuldnerischen und unwiderruflichen Bürgschaft einer deutschen Großbank oder Versicherung abzulösen, frühestens jedoch nach vollständiger Beseiti­gung der im Abnahmeprotokoll festgestellten Mängel oder fehlender Leistungen.“

Die Bauunternehmung hat den Vertrag am 4. Juni 2013 wegen fehlender Baufreiheit gekündigt so­wie am 17. Juni 2013 eine Schlussrechnung über ca. € 59.000,00 estellt. Der Bauherr kündigte den Vertrag mit Schreiben vom 1. Juli 2013 wegen Schuldnerverzuges. Der Unternehmer erhob Zahlungsklage, über die jetzt in letzter Instanz der BGH zu entscheiden hatte.

Die Entscheidung:

Erstinstanzlich wurden der Bauunternehmung auf die Werklohnklage – wegen Mängeln sowie auf­grund der Anwendung der Klausel über den Sicherheitseinbehalt – nur circa € 14.000,00 zuge­sprochen. Die Berufung der klagenden Bauunternehmung sowie des Bauherrn sind erfolglos ge­blieben.

Der BGH hat unter Korrektur des Berufungsurteils festgestellt, dass die Klausel zu „§ 22 Sicher­heitseinbehalt“ wegen unangemessener Benachteiligung der Bauunternehmung gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam war. Denn nach jener Vorschrift ist eine formularmäßige Vertragsbe­stimmung unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders (hier des Bauherrn) entge­gen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Der BGH hat dabei nicht nur die Höhe und die Dauer des Einbehalts sondern auch den Regelungszusammen­hang, in dem die Klausel steht, berücksichtigt, hier also die Art, wie der Einbehalt abgelöst werden kann: Nach ständiger Rechtsprechung des BGH benachteiligt – erst recht bei untrennbarer Verknüpfung von Sicherheitseinbehalt und Ablösungsmöglichkeit – eine vom Auftraggeber in allge­meinen Geschäftsbedingungen eines Bauvertrags gestellte Klausel, nach der der Auftraggeber für die Dauer der Gewährleistungsfrist einen Einbehalt zur Sicherung der Gewährleistungsansprüche vornehmen darf, den Auftragnehmer entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemes­sen, wenn diesem kein angessener Ausgleich dafür zugestanden wird, dass er, der Auftrag-nehmer, den Werklohn nicht sofort ausgezahlt bekommt, das Bonitätsrisiko für die Dauer der Ge-währleistungsfrist tragen muss und ihm die Liquidität sowie die Verzinsung des Werklohns vorenthalten werden. In der Gesamtschau stellt der BGH also die Unwirksamkeit gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB fest, dies insbesondere deswegen, weil die Ablösung des Sicherheitseinbehaltes unter anderem davon abhängig gemacht wird, dass wesentliche Mängel nicht (mehr) vorhanden sind.

Das gesamte Urteil des BGH vom 30. März 2017 zum Az.: VII ZR 170/16 kann hier nachgelesen werden.

 

WEG: Anlehngewächshaus auf Dachterrasse unzulässig

05.07.2017

Fachanwalt stellt Entscheidung des AG München vor

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Das Amtsgericht München hat in eine jetzt veröffentlichten Urteil vom 09.11.2016 entschieden, dass ein Anlehngewächshaus auf der Dachterrasse in der Regel eine bauliche Veränderung des Gemeinschafts­eigentums ist, die der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf.

Die Entscheidung:

Die Klägerin des zugrunde liegenden Falls ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Höhenkirchen-Siegertsbrunn. Dem beklagten Ehepaar gehört dort eine Eigentumswohnung. Die Beklagten haben auf ihrer Dachterrasse ein sogenanntes Anlehngewächshaus aufgestellt. Dieses besteht aus Aluminiumprofilen sowie seitlichen Glaselementen und einem Kunststoffdach. Das Glashaus wiegt circa 265 Kilogramm und ist nicht mit der Fassade verbunden.

In der Teilungserklärung ist folgendes geregelt:

"§ 9 Veränderungen oder Verbesserungen

1.a) Bauliche Veränderungen, soweit sie [...] das Gemeinschaftseigentum betreffen, dürfen nur mit schriftlicher Einwilligung des Verwalters vorgenommen werden. Hierdurch wird das einstimmige Beschlusserfordernis der Eigentümerversammlung ersetzt. [...]

2. Änderungen an der äußeren Gestaltung und der Farbe des Gebäudes -einschließlich Balkone- können nur mit qualifizierter Mehrheit von 2/3 der Stimmen aller Miteigentümer beschlossen werden [...]."

Eigentümer streiten über Zulässigkeit des Gewächshauses

Die Eigentümergemeinschaft verlangt von dem Ehepaar die Entfernung des Glashauses. Das Ehepaar war dagegen der Ansicht, dass das Gewächshaus keine bauliche Veränderung sei, da es nicht befestigt sei. Außerdem existiere ein "Wildwuchs" an vielerlei baulichen Veränderungen in der gesamten Wohnanlage.

Glashaus stellt bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums darf

Das Amtsgericht München verurteilte das Ehepaar dazu, das Glashaus zu entfernen. Es handele sich dabei um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, für die die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erforderlich gewesen wäre. Eine bauliche Veränderung sei laut Gericht jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, die vom Aufteilungsplan oder früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweiche und über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehe. Unerheblich sei, ob eine Befestigung vorhanden sei. Angesichts der Tatsache, dass das Anlehngewächshaus der Beklagten von außen deutlich sichtbar sei, wie die Lichtbilder zeigen, liege schon deshalb eine deutliche Veränderung des optischen Erscheinungsbildes des Gemeinschaftseigentums vor. Der Einwand, dass auch in anderen Bereichen des Gemeinschaftseigentums bauliche Veränderungen von anderen Wohnungseigentümern vorgenommen worden seien, habe nicht zur Folge, dass die Qualifizierung der Errichtung des Anlehngewächshauses durch die Beklagten als bauliche Veränderung entfiele.

 

 

 

Was ist eine pünktliche Mietzahlung?

22.03.2017

BGH-Entscheidung von Fachanwalt vorgestellt

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Der Fall: Wegen mehrfach verspäteter Mietzahlungen wurde gegenüber Mietern fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt. Die Mieter hatten zuvor in den Monaten März, April und Mai 2014 jeweils spätestens am dritten Werktag des Monats die Miete in bar bei Ihrer Bank einbezahlt und gleichzeitig einen Überweisungsauftrag erteilt. Die Räumungs- und Herausgabeklage wurde durch das Landgericht Köln als Berufungsgericht zurückgewiesen; hiergegen richtete sich die Revision der Klägerin.

Die Entscheidung:

Der BGH hat bestätigt, dass das Berufungsgericht die Kündigungen zu Recht zurückgewiesen hatte. Ohne zwischen der außerordentlichen Kündigung und der fristlosen Kündigung zu differenzieren, weil es hierauf nicht ankam, hat der BGH festgestellt, dass es für die Pünktlichkeit der Mietzahlungen gemäß § 556 b Abs. 1 BGB genügte, dass die Mieter die Leistungshandlungen (Überweisungsauftrag) jeweils bis zum dritten Werktag des betreffenden Monats vorgenommen hatten; der spätere Eingang der Miete auf dem Konto der Vermieterin ist rechtlich unbedeutend.

Aus einer Klausel des Mietvertrages, die für die Rechtzeitigkeit auf den Eingang der Miete beim Vermieter abstellt (Derartige Regelungen sind in Mietverträgen häufig!), ergibt sich nichts anderes: Diese Formularklausel ist nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, weil sie abweichend von § 556 b Abs. 1 BGB, in dem das „entrichten“ von Mietzahlungen vorausgesetzt wird, dem Mieter das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlegt, die durch Banken oder sonstige Zahlungsdienstleister verursacht worden sind. Zwar trägt der Mieter gemäß § 270 Abs. 1 BGB die Verlustgefahr bei Geldleistungen; die Vorschrift erfasst aber nicht die Gefahr, dass sich die Übermittlung des Geldes verzögert. Die Gutschrift auf dem Empfängerkonto gehört also nicht mehr zur Leistungshandlung des Mieters; folglich sind die zwischengeschalteten Zahlungsdienstleister keine Erfüllungsgehilfen (§ 278 BGB) des Mieters, so dass jegliche Zurechnung scheitert.


(BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016 – Az.: VIII ZR 222/15; sie können diese Entscheidung hier nachlesen)

 

 

 

Modernisierungen im Gewerbemietraum-Recht

02.11.2016

Fachwalt Diebow stellt Einzelheiten vor

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Im Gewerberaummietrecht sind Kosten infolge Modernisierungsmaßnahmen nur nach mietvertraglicher Vereinbarung umlegbar. Die für das Wohnraummietrecht gemäß §§ 559 ff. BGB vorgesehenen Möglichkeiten zur Mieterhöhung sind im Gewerbemietrecht nicht anwendbar; § 578 BGB verweist nicht auf §§ 559 ff. BGB.

Bestimmung von Modernisierungspflichten durch den Gesetzgeber:

Eine Modernisierungspflicht des Vermieters kann nur aufgrund gesetzlicher Bestimmungen entstehen (z.B.: Einbau von Rauchmeldern nach Landesbauordnung; Verpflichtung auf Beseitigung schadstoffbelasteter Bauteile; Anpassung an Umweltbedingungen). Aufgrund allgemeiner gesetzlicher Regeln hat der Vermieter die Mietsache in verkehrssicherem Zustand zu halten (LG Hamburg ZMR 1999, 605); nach öffentlich-rechtlichen, vor allem bauordnungs-, umwelt- oder immissionsrechtlichen Bestimmungen hat er das Objekt zu verbessern.

Das Gesetz bietet dem gewerblichen Vermieter keine Möglichkeit einer Umlage des ihm entstehenden Kostenaufwandes auf den Mieter, also zu einer Mieterhöhung. Selbst bei einer Erhöhung der Betriebskosten durch eine Modernisierung der Heizung darf der Vermieter ausschließlich im Rahmen einer Vereinbarung Kosten umlegen.

Bei energetischer Modernisierung kein Minderungsrecht:

Modernisierungsmaßnahmen können für gewerbliche Mieter schwerwiegende Nachteile auslösen, die grundsätzlich zu Mietminderungen berechtigen können. Führt der Vermieter aber energetische Modernisierungsmaßnahmen durch, sind Minderungsansprüche zumindest gemäß § 536 a Abs. 1 a BGB für einen Zeitraum von drei Monaten ausgeschlossen.

Umlegung von Kosten nur nach Vereinbarung im Mietvertrag:

Zur Vermeidung solcher Risiken sollte sich der Vermieter vertraglich ausdrücklich das Recht vorbehalten, Maßnahmen und bauliche Veränderungen, die nicht notwendig, aber zweckmäßig sind, insbesondere der Modernisierung oder Verbesserung der Immobilie oder der besseren Ausnutzung oder dem Ausbau des Gebäudes dienen auch ohne Zustimmung des Mieters vorzunehmen, soweit die Maßnahmen keine unzumutbare Härte für den Mieter mit sich bringen. Zugleich ist der Mieter zu verpflichten, die für die Durchführung der Arbeiten in Betracht kommenden Räume zugänglich zu halten.

Da eine Modernisierung für den Mieter oftmals umsatzsteigernde Vorteile bietet, können die Parteien ohne weiteres eine Kostenbeteiligung des Mieters vereinbaren. Dies kann durch ausdrückliche Vereinbarung der Gültigkeit der Regelungen der §§ 559 ff. BGB geschehen. Zweckmäßigerweise ist gleichzeitig § 555 e BGB, der dem Mieter infolge von Modernisierungsmaßnahmen ein besonderes Kündigungsrecht bietet, vertraglich abzubedingen.

 

 

 

Amtsniederlegung durch Verwalter

04.10.2016

Hamburger Amtsgericht: Verwalter kann Amt jederzeit niederlegen !

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Der Fall: Eine mittelgroße Wohnungseigentümergemeinschaft bestellte im September 2015 bis zum 30. September 2016 einen Verwalter und schloss mit ihm einen Verwaltervertrag ab; dieser sollte für die Dauer des Bestellungszeitraums gelten; weiter war dort geregelt: „Der Verwalter kann sein Amt ebenfalls nur aus wichtigem Grund niederlegen bzw. diesen Vertrag kündigen …“ Am 30. November 2015 erklärte der Verwalter gegenüber sämtlichen Wohnungseigentümern die „Mandatsniederlegung mit sofortiger Wirkung, zugleich fristlose Kündigung gemäß § 626 BGB“; zur Begründung verwies er auf mangelhafte Kommunikation zwischen den Eigentümern und ihm und hat seine Tätigkeit eingestellt. Ende Dezember 2015 haben zwei Miteigentümer beim Amtsgericht den Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen den Verwalter beantragt, diese gerichtet auf dessen Verpflichtung zur Fortführung der Verwaltergeschäfte.

Die Entscheidung:

Das Amtsgericht Hamburg-Blankenese hat den Antrag richtigerweise abgelehnt, weil ein WEG-Verwalter sein Amt jederzeit (!) niederlegen kann. Eine Amtsniederlegung ist sofort wirksam. Dies gilt auch, wenn die Amtsniederlegung eines wichtigen Grundes bedurft hätte, ein solcher aber nicht vorlag; denn die Interessen des Rechtsverkehrs an klaren Vertretungsverhältnis sind vorrangig. Zudem fehlt es hier neben einem Anordnungsanspruch auch an einem Anordnungsgrund: Denn die Eigentümer haben erst etwa vier Wochen nach der Amtsniederlegung den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragt; der lange Zeitraum lässt die Vermutung der Dringlichkeit entfallen.

Ohnehin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft auch ohne Verwalter als Verband handlungsfähig: Gemäß § 27 Abs. 3 S. 2 BEG wird der Verband durch alle Wohnungseigentümer vertreten, wenn nicht durch Beschluss ein oder mehrere Eigentümer zur Vertretung ermächtigt werden. (AG Hamburg-Blankenese, Beschluss vom 5. Januar 2016 – Az.: 539 C 47/15)

Anmerkung des Fachanwaltes:

Im Falle einer Mandatsbeendigung entgegen vertraglichen oder gesetzlichen Regelungen macht sich ein Wohnungseigentumsverwalter möglicherweise schadenersatzpflichtig. Hierüber hatte das Gericht aber nicht zu entscheiden.

Umlaufbeschluss nur mit Zustimmung aller Eigentümer

13.06.2016

Fachanwalt stellt Rechtslage unter Hinweis auf Urteil klar !

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Der Fall: Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft führten ohne Beteiligung des Verwalters eine Beschlussfassung im Umlaufverfahren durch. Im Beschluss wurde der Verwalter aufgefordert, einem Bauunternehmen bestimmte Anweisungen zu erteilen und die Änderung einer Baugenehmigung zu veranlassen. Der Beschluss wurde von allen bis auf einen Eigentümer unterschrieben und durch Aushang bekannt gegeben. Nach Kenntniserlangung über den Beschluss erhob der Verwalter Anfechtungsklage; hilfsweise hat er die Feststellung beantragt, dass der Beschluss nicht zu Stande gekommen sei; der Verwalter machte geltend, dass es an der Zustimmung sämtlicher Eigentümer fehle. Die Wohnungseigentümer bezweifeln eine Anfechtungsbefugnis des Verwalters; dagegen müsse die WEG-Verwaltung – auch fehlerhafte – Beschlüsse der Eigentümer umsetzen; im übrigen liege auch beim Fehlen der Unterschrift eines Eigentümers ein Beschluss vor.

Die Entscheidung:

Nach dem korrekten amtsgerichtlichen Urteil ist kein Beschluss zu Stande gekommen:

Nach § 23 Abs. 3 WEG ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären (Umlaufbeschluss); hieran fehlt es, weil nicht sämtliche Eigentümer dem Beschlussantrag schriftlich zugestimmt haben. Ein – fehlerhafter – Beschluss ist auch nicht durch Verkündung per Aushang zu Stande gekommen; zwar ist eine Beschlussverkündung erforderlich, um einen Beschluss existent werden zu lassen; jedoch sind beim Fehlen nur einer schriftlichen Zustimmung die Entstehungsvoraussetzungen für einen Umlaufbeschluss nicht gegeben. Weil der Gesetzgeber in der Eigentümerversammlung und dem dort stattfindenden Diskurs ein grundlegendes Eigentümerrecht sieht, darf der Eigentümer durch Verweigerung seiner schriftlichen Zustimmung eine Eigentümerversammlung erzwingen, wenn der Beschlussgegenstand geregelt werden soll.

Das Anfechtungsrecht des Verwalters ergibt sich aus der Betroffenheit seiner Rechtsstellung; seine Ausführungspflichten hängen vom wirksamen Zustandekommen eines Beschlusses ab; ein nicht existent gewordener Beschluss begründet ebenso wie ein nichtiger Beschluss keine Ausführungspflichten des Verwalters. Hieraus ergibt sich dessen rechtliches Interesse, das Bestehen eines Beschlusses gerichtlich klären zu lassen.

(AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 15. Dezember 2015 – Az.: 750 C 22/15)

Wohnungseigentümer müssen Vollmacht greifbar haben

02.10.2015

Interessantes Urteil des LG Frankfurt vom 05.08.2015

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Das Gericht hatte folgenden Fall zu entscheiden: Bei einer Wohnungseigentümerversammlung in einer Gemeinschaft mit mehr als 1.000 Wohnungen waren nur 30 Eigentümer persönlich anwesend, während ca. 450 Eigentümer durch Vollmacht vertreten werden wollten. Ein Miteigentümer war angeblich mittels Bevollmächtigung mit Stimmrechten für 16.450 Miteigentumsanteile ausgestattet. Ein anderer Miteigentümer hat vor der ersten Abstimmung die Gewährung von sofortiger Einsicht in sämtliche Originalvollmachten beantragt. Die Mehrheit der anwesenden Eigentümer hat den Antrag abgelehnt. Mit seinem Anfechtungsantrag hat der Kläger die Bevollmächtigung für die nachfolgenden Abstimmungen beanstandet.

Der Fall:

Das Landgericht Frankfurt hatte in seiner Berufungsentscheidung (Az. 2-13 S 32/13) festgestellt, dass die Beschlussfassung unter einem formalen Fehler litt; es konnte nicht ausgeschlossen werden, dass sich dieser auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat.

Bestätigt wurde, dass jeder Versammlungsteilnehmer zu einer jederzeitigen Einsicht in die Originalvollmachten berechtigt ist. Der Versammlung steht kein Recht zu einer Entscheidung hierüber in einem Geschäftsordnungsbeschluss zu. Damit war bereits die Ablehnung der Einsichtnahme fehlerhaft. Es wurde nämlich das Recht eines jeden Versammlungsteilnehmers unterlaufen, sich davon zu überzeugen, ob die Zulassung des Vertretenen zu Recht und damit die Beschlussfassung ordnungsgemäß erfolgt waren. Unbeachtlich ist dabei, ob schon die Nichtvorlage der Vollmachten die Ungültigkeit des angefochtenen Beschlusses bewirkt, weil der Anfechtungskläger jedenfalls die Vollmachten ausdrücklich zurückgewiesen hatte.

Soweit ein Vertreter keine schriftlichen Vollmachten vorlegen kann und daher zurückgewiesen wird, wird seine Stimmabgabe nach § 174 BGB unwirksam. Ein Nachreichen von Vollmachten sieht das Wohnungseigentumsrecht für den Fall einer ausdrücklichen Rüge nicht vor.

Die Rechtsprechung vermutet widerlegbar die Kausalität des formellen Beschlussfehlers für den Beschluss; eine Widerlegung der Vermutung erfolgt nur bei einer zweifelsfreien Feststellung, dass der Mangel keinen Einfluss auf das Beschlussergebnis hatte.

Nur beschränkte Grundbucheinsicht für Wohnungseigentümer !

23.09.2015

OLG Hamm bestätigt Einsichtsrecht von Miteigentümern

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Ein Wohnungseigentümer hatte bei einem Grundbuchamt Einsicht in das Wohnungsgrundbuch eines anderen Eigentümers verlangt. Als Grund der Anfrage hatte er einen Rückstand des Miteigentümers mit Wohngeldzahlungen angegeben. Das Grundbuchamt hat die Einsichtnahme abgelehnt. Diese Entscheidung hat der Wohnungseigentümer mit einer Beschwerde angegriffen. Über die Beschwerdentscheidung des Oberlandesgerichtes vom 17.06.2015 ist hier zu gerichten.

Der Fall:

Vorauszuschicken ist, dass § 12 Abs. 1 Grundbuchordnung (GBO) für die Gewährung von Grundbucheinsicht die Darlegung eines berechtigten Interesses voraussetzt. Dieses besteht, wenn der Antragsteller ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgt; es sind sachliche Gründe vorzutragen, nach denen die Verfolgung unberechtigter Zwecke oder bloßer Neugier ausgeschlossen erscheint. Dabei begründet die Stellung als Miteigentümer kein volles Einsichtsrecht; auch bei entsprechendem Informationsbedarf kann sich allenfalls ein Recht auf Einsicht in das Bestandsverzeichnis und in Abteilung I des Grundbuches ergeben.

Die Einsicht in die Abteilungen II und III des Grundbuches offenbart hingegen die Nutzungs- und Haftungsverhältnisse des fremden Sondereigentums und in Grenzen die wirtschaftlichen Verhältnisse des jeweiligen Eigentümers.

Das als Rechtsmittelgericht berufene OLG Hamm hat richtig festgestellt, dass bei Wohngeldrückständen die Kenntnis der Eintragungen in Abteilung II und III für den einzelnen Miteigentümer von Interesse sein kann. Bei der gebotenen Abwägung zwischen dem Informationsbedürfnis der Miteigentümer und dem informationellen Selbstbestimmungsrecht des Schuldners muss die Grundbucheinsicht in der Regel gegenüber anderweitigen Informationsquellen zurückstehen.

Aufgrund der Aufgabe des Verwalters bei Hausgeldrückständen für eine effektive Durchsetzung der Ansprüche der Gemeinschaft zu sorgen, wird diesem regelmäßig ein Einsichtsrechts nach § 12 Abs. 1 Buchst. G BO zuzubilligen sein, da er zur Erfüllung seiner Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft auf die Grundbucheinsicht angewiesen ist. Ein individuelles Einsichtsrecht einzelner Miteigentümer würde aber voraussetzen, dass der Informationsfluss über den Verwalter – etwa mangels dessen Mitwirkungsbereitschaft – nicht umsetzbar oder unzumutbar ist.

(OLG Hamm, Beschluss vom 17. Juni 2015 – Az.: 15 W 210/14)

Schadenersatzpflicht bei fehlender Mitwirkung in einer WEG

12.06.2015

BGH verurteilt auch betagte Wohnungseigentümer

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 17.10.2014 (Az. V ZR 9/14) entschieden, dass Eigentümer dauerhaft zu erforderlichen Sanierungsmaßnahmen in einer Wohnungseigentümer-Gemeinschaft (WEG) und zu entsprechenden Mitwirkungshandlungen im Gemeinschaftsverhältnis verpflichtet sind. Andernfalls drohen Schadenersatzpflichten !

Der Fall:

In einer aus drei Parteien bestehenden Wohnungseigentümer-Gemeinschaft (WEG) waren in der Kellergeschosswohnung einer Miteigentümerin Feuchtigkeitsschäden aufgetreten, die zur Unbewohnbarkeit der Wohnung führten. Ursache waren Baumängel am gemeinschaftlichen Eigentum; diese waren entstanden, als Rechtsvorgänger der Miteigentümerin die Kellerräume zulässigerweise (!) in Wohnräume umgebaut hatten. Die Eigentümerin der Kellerwohnung hatte von den übrigen Wohnungseigentümern die Zustimmung zur Beteiligung an den Kosten der Sanierung für die Kellerwohnung sowie zur Bildung einer Sonderumlage gefordert; diese hatten jegliche Leistung hinsichtlich einer Sanierung der Kellerwohnung abgelehnt.

Die Eigentümerin der Kellerwohnung hat ihre Ansprüche sodann gerichtlich verfolgt; weiterhin hat sie Schadenersatz beansprucht, weil die Beklagten (die übrigen Miteigentümer) die Renovierung verzögert hätten. Das Berufungsgericht hat die Ansprüche verneint: Die Belastung mit Kosten von ca. € 17.500 bzw. € 24.000 übersteige die Opfergrenze der betagten und finanzschwachen Beklagten, den teilweise sogar die Zwangsversteigerung drohte; diese könnten den Schadensverursacher nicht mehr in Regress nehmen und hätten von der Sanierung derzeit keinen Nutzen.

Die Entscheidung:

Der BGH hat demgegenüber einen Anspruch auf Durchführung der Sanierung aus § 21 Abs. 4, 5 Nr. 2 WEG bejaht: Die Vornahme der zwingend erforderlichen Maßnahme entspreche dem billigen Ermessen; schon ein drohendes Übergreifen der Feuchtigkeitsschäden auf den übrigen Kellerbereich spreche dafür, dass die Sanierung durchgeführt werden muss. Für die Berücksichtigung des Alters oder finanzieller Schwierigkeiten einzelner Wohnungseigentümer sei kein Raum, wenn nur die sofortige Vornahme der zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche.

Der Senat hat weiter festgestellt, dass es sich bei der gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern bestehenden Pflicht zur Mitwirkung an einer Sanierung nicht um eine gemeinschaftsbezogene Verpflichtung handelt; dies ergebe sich konsequent aus der Rechtsprechung zu § 10 Abs. 6 S. 3 WEG, die sich ausschließlich auf das Außenverhältnis bezieht. Aufgrund schuldhafter Verletzung der Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung haben sich die beklagten übrigen Miteigentümer nach §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB, § 21 Abs. 4 WEG schadenersatzpflichtig gemacht.

Anmerkung des Fachanwaltes Diebow:

Die angerissenen Probleme lassen Schwierigkeiten erahnen, die in alternden Gemeinschaften zunehmend zu erwarten sind: Die Instandsetzungspflicht nach § 21 WEG bewirkt in Verbindung mit dem Grundsatz der Unauflöslichkeit der Gemeinschaft gemäß § 11 Abs. 1 WEG die Perpetuierung des Immobilienbestandes. Damit besteht – mit der einzigen Begrenzung durch die natürliche Lebenserwartung einer Immobilie – eine „Pflicht zur ewigen Instandsetzung“.

Das Urteil des BGH vom 17. Oktober 2014 – Az.: V ZR 9/14 - kann komplett hier nachgelesen werden.

Neue Pflichten für Wohnungseigentümer können nicht durch Beschluss begründet werden !

16.01.2015

BGH sieht in Urteil vom 10.10.2014 einen Verstoß gegen das Belastungsverbot

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Dem BGH-Urteil lag folgender Fall zugrunde: Eine Wohnungseigentümerin wendete sich gegen einen Beschluss aus einer Eigentümerversammlung. Die Wohnanlage bestand aus sechs Einheiten mit jeweils 1/6 Miteigentumsanteil. Der Klägerin gehörte eine der beiden EG Wohnungen; zur Wohnung gehört ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche. Ein entsprechendes Sondernutzungsrecht besteht zu Gunsten der anderen EG-Wohnung.


Nach § 6 der Teilungserklärung obliegt die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft und ist vom Verwalter durchzuführen. Weiter ist in § 4 TE bestimmt, dass eine Änderung der §§ 3-20 nur durch Beschluss mit 2/3-Mehrheit möglich ist. In der Eigentümerversammlung am 26. Juli 2012 wurde folgender Beschluss gefasst:
„Die Gemeinschaft beschließt in Änderung der Teilungserklärung mit 4 Ja- und 2 Nein-Stimmen, dass hinsichtlich der Sondernutzungsflächen der Erdgeschosswohnungen ... ab dem 1. Juli 2012 die ordnungsgemäße Instandhaltung in Gestalt von Gartenpflege- und Reinigungsarbeiten den jeweiligen Sondernutzungsberechtigten obliegt und diese auch die dadurch entstehenden Kosten zu tragen haben. Dies schließt die notwendige Bewässerung mit ein." Lesen Sie weiter, wie das Gericht entschieden hat.

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat festgestellt, dass der Beschluss wegen der Öffnungsklausel in § 4 der Teilungserklärung zunächst nicht mangels Beschlusskompetenz nichtig ist; der BGH hat aber eine Unwirksamkeit des Beschlusses aus materiellen Gründen festgestellt:

Der angefochtene Beschluss verstößt gegen das Belastungsverbot, weil die auferlegten Leistungspflichten im Gesetz keine Grundlage finden. Die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Dies bedeutet aber nicht, dass einzelne Wohnungseigentümer kraft Gesetzes zu Instandhaltungsmaßnahmen – erst recht nicht zu einer tätigen Mithilfe – verpflichtet sind. Vielmehr sind Beschlüsse, die Instandhaltungsmaßnahmen betreffen vom Verwalter umzusetzen, wobei die Wohnungseigentümer lediglich die Kosten hierfür aufzubringen haben.

Zwar ist es bei Sondernutzungsrechten üblich, dem Sondernutzungsberechtigten die Pflicht zur Instandhaltung auf eigene Kosten aufzuerlegen. Eine entsprechende Regelung muss aber in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung – oder in einer späteren Vereinbarung der Wohnungseigentümer – getroffen werden. Ist dies – wie hier – nicht geschehen, bleibt die Gemeinschaft zuständig. Eine nachträgliche Übertragung der daraus folgenden Pflichten ist nur noch mit Zustimmung des Betroffenen möglich.
Der wegen Verstoßes gegen das Belastungsverbot zunächst schwebend unwirksame Beschluss wurde durch die erfolgreiche Anfechtung endgültig unwirksam.

Das Urteil des BGH vom 10.10.2014, Az.: V ZR 315/13, kann hier im Volltext nachgelesen werden.

Mitmieter haftet für Energielieferungen !

15.08.2014

Urteil des BGH vom 22.07.2014 bei unstreitiger Inanspruchnahme

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Das typischerweise an alle Mieter eines Grundstückes gerichtete Leistungsangebot eines Energieversorger wird regelmäßig von denjenigen, der die Energie entnimmt, konkludent sowohl für sich selbst als auch – jedenfalls nach den Grundsätzen der Duldungsvollmacht – stellvertretend für die Mitmieter angenommen. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil von Ende Juli 2014 hervorgehoben.

Dem Urteil laft folgender Fall zugrunde:

Ein Energieversorger verlangte von der Mitmieterin eines Einfamilienhauses Vergütung für nicht verbrauchtes Gas. Sie hatte den Mietvertrag mit ihrem damaligen Lebensgefährten aus „Bonitätsgründen" als zweite Mieterin unterschrieben, aber nicht im Haus gewohnt. Ein schriftlicher Energieversorgungsvertrag bestand nicht.

Der BGH hat dem Energieversorger recht gegeben. Das Leistungsangebot des Energieversorger wurde konkludent angenommen. Das Vertragsangebot richtete sich an denjenigen, der nach außen erkennbar die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschlüsse am Übergabepunkt ausübt. Bei einem vermieteten Grundstück steht die tatsächliche Verfügungsgewalt dem Mieter zu; anderes gilt nicht bei der Vermietung eines Einfamilienhauses an mehrere gemeinschaftliche Mieter. Das Leistungsangebot des Energieversorger wird von demjenigen der Energie entnimmt konkludent angenommen. Die Mitmieterin hatte mit Unterzeichnung des Mietvertrages und Duldung des Einzuges durch ihren Partner den – künftigen – Energieverbrauch willentlich geduldet. Sie haftet gegenüber dem Energieversorger gesamtschuldnerisch mit dem tatsächlichen Bewohner des Hauses.

Das Urteil des BGH vom 22. Juli 2014, Az.: VIII ZR 313/13, kann hier im Volltext nachgelesen werden.

Wohnungseigentümer muss auf Niesbraucher einwirken !

15.08.2014

Urteil des BGH zu § 14 Nr. 2 WEG

rechtsanwalt-freiburg-joerg-diebow-50px(Von RA Jörg Diebow) Ein Wohnungseigentümer, der an seinem Wohnungseigentum einen Nießbrauch bestellt hat, kann als mittelbare Handlungsstörer auf Unterlassung in Anspruch genommen werden, wenn der Nießbraucher das Wohnungseigentum in einer der Teilungserklärung unvereinbaren Weise nutzt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 16. Mai 2014 in einer lesenswerten Entscheidung festgestellt.

Folgender Sachverhalt lag dem Urteil zugrunde:

Eine zum Sondereigentum gehörende Wohnung nebst einem dazugehörigen Spitzboden wurde durch den Eigentümer an einen Nießbraucher überlassen. Dieser hatte Wohnung und Spitzboden gesondert als Wohnraum vermietet. Die Gemeinschaft hat den Wohnungseigentümer (!) auf Unterlassung der Nutzung des Spitzbodens zu Wohnzwecken in Anspruch genommen.

Der BGH hat die Urteile der Vorinstanzen bestätigt, wonach der Eigentümer (!) verpflichtet sei, die Nutzung zu unterlassen, weil der Spitzboden nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken gebraucht werden dürfen. Der Eigentümer sei – mittelbarer – Störer; die Beeinträchtigung durch den Mieter werde adäquat durch sein pflichtwidriges Unterlassen begründet. Der Eigentümer müsse daher gemäß § 14 Nr. 2 WEG für einen den Vereinbarungen entsprechenden Gebrauch des Sondereigentums durch die Personen sorgen, denen er die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile überlassen habe; hierzu gehöre auch der Nießbraucher. – Die Entscheidung ist vor allem für vermietende Wohnungseigentümer von Bedeutung.

Das Urteil des BGH vom 16.05.2014, Az.: V ZR 131/13, kann hier im Volltext nachgelesen werden.

Zur rechtlichen Beurteilung von Mischmietverhältnissen

02.04.2014

BGH-Urteil vom 09.07.2014 mit Klarstellungen !

Der Bundesgerichtshof hatte sich in einer Entscheidung mit der Frage zu befassen, welchen Vorschriften ein Mietverhältnis unterliegt, das sowohl eine Wohnnutzung als auch eine freiberufliche Nutzung umfasst (sogenanntes Mischmietverhältnis).

 

Die Beklagten sind Mieter, die Kläger Vermieter eines mehrstöckigen Hauses in Berlin. In dem schriftlichen Mietvertrag vom 20. November 2006 wurde den Mietern gestattet, die Räume im Erdgeschoss als Hypnosepraxis zu nutzen. Mit Schreiben vom 20. Februar 2012 kündigten die Kläger das Mietverhältnis ohne Angaben von Kündigungsgründen zum 30. September 2012. Nachdem die Beklagten der Kündigung widersprochen hatten, erhoben die Kläger Räumungsklage beim Landgericht Berlin. Das Landgericht hat das Mietverhältnis als Wohnraummiete eingeordnet und die Klage mangels sachlicher Zuständigkeit als unzulässig abgewiesen.

Auf die Berufung der Kläger hat das Kammergericht die Beklagten zur Räumung und Herausgabe des Hauses verurteilt. Es hat das Mietverhältnis als Gewerberaummietverhältnis eingestuft und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, ein Mischmietverhältnis, wie es hier gegeben sei, unterliege insgesamt entweder dem Wohnraum- oder dem Gewerberaummietrecht, je nachdem, welcher Vertragszweck nach dem Parteiwillen bei Vertragsschluss überwiege. Ausschlaggebend sei, dass die Beklagten in einem Teil der Mieträume mit dem Betrieb der Hypnosepraxis ihren Lebensunterhalt bestritten. Dies mache die freiberufliche Nutzung zum vorherrschenden Vertragszweck. Dem stehe auch nicht die Verteilung der Flächen auf die verschiedenen Nutzungszwecke entgegen. Denn die für die gewerbliche Nutzung und die für die Wohnnutzung vorgesehenen Flächen seien gleich groß. Da die gewerbliche Nutzung den Schwerpunkt des Mietverhältnisses bilde, sei – anders als bei der Wohnraummiete – für eine Kündigung des Mietverhältnisses kein berechtigtes Interesse erforderlich.

Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass das Berufungsgericht zwar zutreffend von einem Mischmietverhältnis, also einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohn- und Geschäftsräume, ausgegangen ist, dessen Beurteilung sich wegen der von den Parteien gewollten Einheitlichkeit entweder nach den Bestimmungen der Wohnraummiete oder nach den Vorschriften der Geschäftsraummiete richtet. Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht für die rechtliche Einordnung des Mietverhältnisses auf den überwiegenden Vertragszweck bei Vertragsabschluss abgestellt.

Dagegen hat der Bundesgerichtshof beanstandet, dass das Berufungsgericht den vorherrschenden Vertragszweck allein deswegen in der Nutzung zu freiberuflichen Zwecken gesehen hat, weil die Mieter in den angemieteten Räumen eine Hypnosepraxis betreiben und damit ihren Lebensunterhalt verdienen. Das Bestreiten des Lebensunterhalts durch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung stellt kein sachgerechtes Kriterium für die Bestimmung des überwiegenden Nutzungszwecks dar. Es besteht kein allgemeiner Erfahrungssatz dahin, dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung hat. Dass das Wohnen als wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens generell hinter der Erwerbstätigkeit des Mieters zurücktreten soll, lässt sich weder mit der Bedeutung der Wohnung als – grundrechtlich geschütztem – Ort der Verwirklichung privater Lebensvorstellungen, noch mit dem Stellenwert, dem das Wohnen in der heutigen Gesellschaft zukommt, in Einklang bringen.

Bei der gebotenen Einzelfallprüfung sind vielmehr alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, wobei etwa der Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten zugeschnittenen Vertragsformulars, dem Verhältnis der für die jeweilige Nutzungsart vorgesehen Flächen und der Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile Indizwirkung zukommen kann. Lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, sind vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden. Andernfalls würden die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen unterlaufen.

Da die Auslegung des Berufungsgerichts rechtsfehlerhaft war und weitere Feststellungen nicht zu erwarten waren, hat der Senat die gebotene Vertragsauslegung selbst vorgenommen und entschieden, dass vorliegend unter anderem wegen des auf die Wohnraummiete zugeschnittenen Mietvertragsformulars, der für Gewerberaummietverhältnisse untypischen unbestimmten Vertragslaufzeit sowie wegen der Vereinbarung einer einheitlichen Miete ohne Umsatzsteuerausweis von einem Wohnraummietverhältnis auszugehen ist.

Die Entscheidung zum Az. VIII ZR 376/13 liegt noch nicht in vollständiger Form vor.